2023年我国房地产业现状分析 房地产行业分析报告优秀

随着社会不断地进步，报告使用的频率越来越高，报告具有语言陈述性的特点。写报告的时候需要注意什么呢？有哪些格式需要注意呢？下面我就给大家讲一讲优秀的报告文章怎么写，我们一起来了解一下吧。

房地产行业分析报告篇一

一、房地产开发行业现状: 城市化进程和改善住房消费的强烈要求，叠加推进了房地产市场成为中国经济的重要支柱。房地产业近两年投资和销售增长速度之快、房价增长幅度之大，房价收入比例失衡，房价成为老百姓不能承受之重已经成为不争的事实。在这种背景下，国家出台了一系列调控措施。

二、现行的政策对房地产行业的影响

（一）、现行政策调高了房地产商拿地门槛，并对住房结构做了政 策规定。

新国19条规定，竞买保证金不得低于出让最低价的20%，土地出 让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后一个月内必须缴纳出让价款50%的首付，余款按合同规定及时缴纳，最迟付款期限不得超过一年。这一规定使得开发商拿地的门槛提高，对开发商自有资金实力提出了更高的要求。

据生活日报2011年4月19日讯，济南老城最后一块宝地挂牌，竞买保证金达5亿元。在土地竞买人资格征集期结束后,实力雄厚的上海世茂成为舜井街片区地块出让唯一竞买者。

新国19条规定，各地当年的保障性住房、棚户区改造和自住型中小型商品房建房用地不得低于住房建设用地供应总量的70%。

石市相关部门已对2010年6月1日后取得住宅建设用地的项目，新建普通商品住房项目按住宅总建筑面积5%的比例配建廉租住房；2011年3月1日起，挂牌出让的商品住房用地新上项目，须按照项目总建筑面积10%（5%为廉租住房、5%为公共租赁住房）以上的比例配建保障性租赁住房。城中村改造、旧城改造项目，按规划住宅总建筑面积扣除回迁安臵面积后按5%的比例配建保障性租赁住房。

（二）、房地产销售实行明码标价和价格报备。

国家发改委2010年3月16日下发的《商品房销售明码标价规定》要求，自2011年5月1日起，商品房销售实行一套一标价，不得在标价之外加价销售。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。国家正在对房地产实施前所未有、非常严厉的价格调控政策。

针对发改委的‚一房一价‛和价格申报备案后不许提价的要求，开发商会采取先高价申报、再打折的做法，这种游戏在任何打折店早已不是什么新鲜事。目前一些新盘已经开始低价入市，先标高价未必行得通。

（三）、国家对商品房房价提出了进一步调控趋势。

国家发改委价格监督检查司司长许昆林4月26日晚间在接受中新社记者独家专访时称，正在对房地产市场的成本、利润和价格等情 况开展调研，拟综合考虑中国房地产业发展的实际情况和国外可借鉴的做法，将商品住房列入制止牟取暴利项目，严厉打击不法房地产开发商牟取暴利的行为。

（一）、上游行业发展及影响

1、建材价格进入上升通道。

2011年二季度水泥产业将进入需求旺季。从需求方面来看，数据显示，2011年3月全国水泥产量同比增长29.8%（上年同期为12.1%），环比增长86.7%（上年同期为62.3%）。这意味着从3月开始，水泥需求进入旺季，销量开始环比增加，相比去年同期保持了旺盛需求态势。

从供给方面来看，2011年前3个月水泥投资规模在下降，这预示着未来水泥产能投放压力将缩小。主要因为2009年9月国家出台政策暂停新建水泥生产线所致。建设一条生产线的时间是12个月至16个月，这意味着自今年下半年开始，全国投放生产线将大幅下降。

从价格方面来看，2011年一季度，全国水泥均价为387元/吨，同比上涨13%。3月末水泥价格为392元/吨，同比上涨15%。水泥价格上涨的主要原因是，2010年四季度，部分地区限电导致水泥产能减少，拉动了水泥价格创出历史新高。而限电结束后，部分区域价格联盟发挥作用，导致水泥价格下滑幅度不大。

对于2011年二季度水泥产业的发展趋势，数据统计分析显示，二季度全国大部分区域将进入水泥需求旺季。南方3月中旬到6月中旬 3 为旺季，北方企业4月进入施工旺季，预计水泥价格在旺季仍将保持上升趋势。

钢铁行业，尤其是螺纹钢、线材等建筑钢材市场更是与房地产息息相关，数据显示，2009年我国粗钢的产量为5.68亿吨，其中近四成流向了房屋工程行业。

2011年是十二五的开局之年，对于钢铁行业来说，节能减排，淘汰落后产能仍将是钢铁产业规划和政策的重点。按照已公布的规划，2011年底前要淘汰落后炼铁能力7200万吨、炼钢能力2500万吨。如果按照这一目标，2010年预计已淘汰 3200万吨炼铁产能，推算 2011年将再淘汰炼铁产能约4000万吨。

2011年钢材需求也因此存在极大的不确定性。同时，考虑到目前国内钢材产能总体处于过剩状况，以及国际需求仍较为疲软，将制约钢材价格上涨的空间，供给压力会逐渐迫使钢价停止上涨，且在随后出现回落。预计2011年国内钢材市场总体将围绕行业平均成本震荡运行，价格总体水平将高于2010年。全年将在4000-4900元/吨区间波动运行。

房地产上游关联行业价格上涨的趋势，加大了房地产的成本，减少了房地产业的利润空间。

（二）、下游需求变化对房地产行业影响分析

1、居民收入增多，拉动住宅潜在需求。

统计显示，2010年中国农村居民人均纯收入5919元，比上年增长14.9%，扣除价格因素实际增长10.9%；中国城镇居民全年人均可支配收入19109元，增长11.3%，实际增长7.8%。

2010年农村居民收入增速较高的主要原因是各种来源收入均衡较快增长，特别是工资性收入和农业纯收入的大幅增长，其中工资性收入增长17.9%，增速比上年提高6.7个百分点，对农民全年增收的贡献率达48.3%。工资性收入较快增长主要是由于农村劳动力务工工资水平上涨较多、外出务工人数和时间有所增加。

2、企业信心大幅增强拉动办公楼需求。

企业对自用办公物业需求的增长主要源于几个因素，包括企业强劲的资金实力﹑办公楼市场的升值前景以及更多本地和外资企业入驻顶级办公楼的要求。

3、城市化进程促进商业地产。

由于城市化的发展，人们越来越追求高品质的生活，对于消费的要求也会更高，这就使得商业与衣食的关系更加紧密，再加上人们从物质生活的极大满足向精神生活的飞跃，使得商业地产的发展势头迅猛。另外，从我国每年不断增长的gdp、cpi指数可以看出，商业及其相关的物业形态的发展空间和潜力还是相当大的。正是城市化进程推动了我国整个商业地产快速的发展。

（一）、商品房销售状况分析

商品房销售的影响因素很多，包括经济因素、社会因素、环境因素、政策体制等多个方面，而且各个因素是复杂和多变的，因素之间的相互关系也是比较复杂的。其中影响商品房销售的主要因素有：城乡居民储蓄、人均生产总值、城镇居民的人均可支配收入、商品房需求的影响、居民消费价格指数、商品住宅平均销售价格。

1、城乡居民储蓄：城乡居民储蓄对销售状况的影响最大。在当前的房地产市场中，随着居民存款的增加，一些居民会考虑将存款转向投资于房地产，以获得更大的收益。

2、人均生产总值：经济的高速发展必将推动房地产业的快速发展。gdp特别是人均gdp在某种程度上反映了一个国家或地区的整体经济发展。一般情况下，经济发展水平越高，房地产业越发达。

3、城镇居民的人均可支配收入：随着城镇居民生活水平的提高，大多数居民希望改善居住环境，因此，也会影响到房地产的销售状况。

4、商品房需求的影响：城镇人口数、人均住宅使用面积、家庭总户数构成了商品房的市场需求因素。在全国平均商品房需求水平上，北京地区拥有巨大的人口聚集、商品房投资涌入等不利因素，将导致北京地区局部商品房市场需求大增，从而促使商品房价格的上升。

5、居民消费价格指数：居民消费价格指数能够很好的反映一个国家或地区通货膨胀率情况。相比较，通货膨胀率对商品房的销售影响较弱。

6、商品住宅平均销售价格：通常情况下，商品房的价格对商品房的销售影响较大。

（二）、商品房空臵面积分类指数变化

商品房的空臵量是反映房地产市场供需状态的一个重要指标，也是政府进行宏观调控的重要参考数据。国家统计局的‚国房景气指数‛中是以商品房空臵面积的概念反映商品房空臵量的，是以上年的空臵面积累加今年已经拿到竣工证但尚未销售或出租的商品房的增量面积。

今年2月份，全国房地产开发景气指数（简称‚国房景气指数‛）为102.9，比2010年12月份回升1.1点。说明中国房地产业持续处于景气状态。

资料显示，2011年2月房地产开发投资4250亿元，同比增长35.2%，其中住宅3014亿元，同比增长34.9%；房屋施工面积291473万平方米，同比增长39%，其中住宅224049万平方米，同比增长38.9%；房屋新开工面积19083万平方米，同比增长27.9%，其中住宅14838万平方米，同比增长25.4%；房屋竣工面积6952万平方米，同比增长13.9%，其中住宅5366万平方米，同比增长12.1%；商品房销售面积8143万平方米，同比增长13.8%，其中住宅7282万平方米，同比增长13.2%，办公楼192万平方米，同比增长26.4%，商业营业用房478万平方米，同 比增长8.7%，；商品房销售额5242亿元，同比增长27.4%，其中住宅4471亿元，同比增长26.2%，办公楼244亿元，同比增长46.3%，商业营业用房435亿元，同比增长22.1%。

据统计数据资料，2010年房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25.4%。其中，国内贷款12540亿元，增长10.3%，占资金来源的17.3%；利用外资796亿元，增长66.0%,占资金来源的1%；自筹资金26705亿元，增长48.8%，占资金来源的36.84%；其他资金32454亿元，增长15.9%，占资金来源的44.77%。在其他资金中，定金及预收款19020亿元，增长17.3%，占资金来源的26.24%；个人按揭贷款9211亿元，增长7.6%，占资金来源的12.%。除自有资金、开发贷外，定金及预收款、个人按揭贷款成为房地产开发企业另一重要资金来源。

房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高的特性。房地产项目开发从购买土地、规划设计、施工建设到竣工验收，建设周期短则1～2年，长则3～5年，甚至更长。

（一）、房地产企业融资渠道开始向长期趋近转变。房地产企业的资金除自有资金外，主要依赖银行贷款。但是现行的融资政策预示着房地产行业的融资渠道由比较宽松开始向长期趋紧转变。

央行自2011年4月21日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行年内第四次上调存款准备金率。大型银行存款准备金率已经上调至20.5%。

存款准备金率的收紧，更使得各商业银行抑制了放贷冲动，开发商从银行贷款也越来越难。

（二）、房地产企业开辟多渠道融资，但融资环境趋向更加严 峻。

应对融资渠道收紧，房企急需加大融资力度，相应的大量的民间资本便绕路银行和房款，借道信托或私募股权投资基金，资金流入房地产业，一时间缓解了资金短缺的局面。但是信托这根‚救命稻草‛已经受到越来越严格的监管。2010年11月份，银监会要求信托公司在12月20日之前上交房地产信托的自查报告。一时发行得热火朝天的房地产信托不得不被迫降温。相比信托业，目前地产公司从私募股权投资基金渠道融资还没有明确的监管细则。有数据显示，2010年我国有近30只房地产投资基金，总规模达500多亿元人民币，其中以私募股权投资基金方式为主。

自行业步入政策调控期，许多房企都开启了海外融资之旅。中国香港、新加坡甚至是纳斯达克便成为地产商直接融资的新选项。近日，旭辉可能赴港上市的消息不胫而走。消息指出，旭辉集团计划赴港上市，初步集资规模订于5亿至6亿美元(约39亿至46.8亿港元)，其计划最快于本月正式启动。诸多拥有‚境外资源‛的大型房地产企业充分利用了境外融资的便利，发行相当规模的优先票据和可换股债券。比如1月14日，恒大地产宣布将发行55.5亿元3年期及37亿元5年期以美元结算的人民币债券，利率分别为7.5%和9.25%，两笔共计融资92.5亿。

（三）、房企资金链绷紧，一些中小型房企资金链面临断裂的困境。

相比被迫‚卡壳儿‛的融资链，曾为房地产商贡献大量流动性的售楼回款，如今也处‚难产‛中。‚对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍‛。央行2011年4月6日起加息0.25个百分点，部分城市已出现银行暂停购房贷款或是暂停部分购房贷款的现象。首付款比例提高和银行的加息，加重购房者的购房成本，个人按揭贷款资金来源萎缩，销售量下滑对其资金链的影响更大，同时存量房产增加，资金周转放慢。

（四）、预售资金监管加剧拉紧房企资金链条。

2010年10月25日,北京市宣布将于12月1日起对商品房预售

资金进行监管, 明确:‚商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户,并对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管,保证预售资金优先用于工程建设。‛一线城市中北京成为继深圳之后第二个实施该项政策的城市。此外,浙江省也将于2010年11月1日起正式 对商品房预售资金进行监管。这一政策似乎已经有‚蔓延‛之势。但从‚限购令‛在不到一个月内迅速在全国多个城市全面推出的情况看,预售资金监管在更多城市推行的可能性仍然很大。一旦如此,对开发商资金周转要求也将提出更高的要求。没有做好准备的房企,资金链断裂将在所难免。

另外，从今年二季度起，开发商融资渠道的持续收缩和融资成本的大幅上升已是既成事实，从开发贷、个贷、资本市场融资、信托等各个环节均被封死，全行业资金链前所未有受压。

七、房企多元化经营策略提速，产品线逐步向二三四线城市及保障房领域推进。

（一）、房企产品线开始转向二三四线城市。

房地产的开发重点，从北上广深这样的一线城市，开始迅速向二、三、四线城市延伸，二线城市是省会城市，三线城市是地区级城市，四线城市就是县城。从今年开始，大量的开发商会加速从一线城市向 二三四线城市转变，实际上很多二线的城市开发商已经云集了，在三四线城市面临着很好的发展良机。

资料显示：2010年全年，一线、二线、三线城市房地产开发比例，已经达到20:60:20的比例，也就是说，二线城市房地产开发量占到60%，三、四线房地产开发量，已经赶上了一线城市，而且这种趋势在迅速扩大。

（二）、房企产品结构也在开始变化，逐渐转向保障性住房。‚利润微薄‛一直是先前许多房企放弃保障房的原因之一。不过，在资金链紧绷的状态下，保障房项目成为今日新宠。

近日，河北省住房和城乡建设厅与北京万科企业有限公司在北京签订《河北省保障性住房建设战略合作协议框架协议》。北京万科将与河北省廊坊、保定、唐山、秦皇岛、沧州、张家口等六市保障性住房项目开发建设进行合作。合作开发建设保障性住房，包括开发建设公共租赁房、限价商品住房、廉租住房等保障性住房项目，规模预计为6000-8000套。

（三）、对保障性安居工程建设国家给予了一些优惠政策。根据‚十二五‛住房保障建设规划，制定今后五年保障性安居工程建设用地供应计划，实行计划单列，保证优先供应。为保障性安居工程建设，建立多渠道资金筹集机制。积极探索通过银行贷款、发行 12 债券、信托投资、资产运营等方式积极筹集资金，拓宽保障性住房建设资金融资渠道。对辖区各类保障性住房、危陋住宅区改建（棚户区改造）的建设、买卖、经营等环节涉及的城镇土地使用税、契税、印花税、营业税、房产税等予以减免。保障性安居工程建设项目，免收城市基础设施配套费、防空地下室异地建设费等行政事业性收费和政府性基金。

同策咨询研究部分析师指出，开发保障房项目不仅可以获得贷款和土地的优先条件，同时还有可能与政府攀上关系，结成战略合作关系。

‚由目前的市场情况来看，这三点足以吸引一群开发商蜂拥而上。‛分析师表示，该类项目与商品房相比，虽然利润微薄，但收益稳定，风险较低。除此之外，还可以规避政策的限制，与‚因限购而卖不出商品房‛相比，当下，开发商应该更愿意接受这种开发机遇。

在一系列宏观调控政策的作用下，大多数城市将房价调控目标 定在10--15%。房价已经驶入‚慢车道‛。目前的房价走势依旧处于僵持状态，鉴于房企在现金流不足、高存货、流动负债大量到期的情况下，极有可能选择降价出货以回笼资金，从而为未来价格的进一步走低提供了条件。

随着国务院派出8个督察组，对京沪等16个省份开展房市调控政策落实情况专项督察的结束，从督察涉及各地地方媒体报道看，此次 13 督察组对于各省区市的调控落实持肯定的态度。专家认为，此次督察组对于各地的督察，将使得不少城市已经公布的房价控制目标将面临重新调整和修改，调控政策有加码的可能。

综合以上分析，国家出台的一系列调控目标和政策措施，矛头直指房价，使得房地产行业面临着巨大的压力。高融资成本摊薄了利润，融资渠道的紧缩，预收款监管在考量房企的自有资金实力，加息、限购和提高首付款比例带来的销售的萎缩，房企一方面战略调整和经营结构调整，一方面顺应政策要求，将房价控制在一个合理的区间，快速销售，加快回流资金，实现资金的良性循环。

房地产行业分析报告篇二

1、木门企业的分布：形成规模的五大生产基地。木门成为一个新兴的行业，社会地位显现，前途广阔，抓住机遇，审时度势，脱颖而出。具备一定规模、以机械化生产为主的3000多家木门生产企业在全国形成珠三角、长三角、东北三省、环渤海地区、西南地区五大生产基地。近两年，中原腹地木门企业也犹如雨后春笋不断涌现。

2、特点：作坊式中小企业居多，年产值在1000——3000万元之间，约占40％，3000万元——5000万元约占30％，5000——1亿元约占30％，亿元以上产值的30家左右。将来行业发展到一定水平时，统领行业的必然是机械化程度高、规模大、工厂化生产的大型企业。

3、发展情况：随着新投产企业的不断诞生，原有企业的不断扩大，产值、产能不断提高，木门生产基地的规模和影响进一步巩固和扩大。机械化程度高、工厂化大生产的企业逐渐显示出优势，成为行业中的主流，代表了中国木门行业现阶段的发展水平。近三年，每年以30％以上增速发展，2006年产值320亿元，2007年超过400亿元，出口5.57亿美元，2008年受金融危机等大环境影响，一些企业订单减少，效益滑坡，但多数企业依然取得不俗的成绩，根据对一些企业的了解，按照目前行业状况推算，今年全行业依然保持较高发展速度，总产值预计可超过500亿元，增幅在20％以上。

4、几年来有实力的企业竞相扩大生产规模，新投产企业不断诞生。

5、明后年，家具、地板企业转产木门逐渐增多。

6、品牌木门逐步浮出水面：木门专业委员会四年来精心打造的“全国30强木门企业产品质量、售后服务双承诺”活动，其目的就是要正确引导消费，加强产品监督、规范售后服务，促进我国木门行业向着健康、有序方向发展。通过四年的运作，30强木门品牌形象基本树立，形成很强市场竞争力，品牌的树立也培育了企业的社会责任感，加强了对企业、对社会、对消费者的责任。

二、对木门行业当前形势的看法

1、今年，尽管我国遭遇罕见自然灾害，近期又爆发全球性金融危机，房市

下滑、股市暴跌，汇率升值、通货膨胀、银根紧缩、原材料涨价、劳动力成本上升等，经济学家预计今年我国gdp增长也将有所降低，达到10％左右，明年计划为8——9％。国家实施保增长、控通胀政策，受此影响，木门企业增速下降，订单减少，效益滑坡，也遇到很大困难。我们既不盲目悲观，也不要盲目乐观。也不能就此而悲观，应该看到，行业发展的基础并没有被破坏，市场需求依然存在，有需求就有发展。在国家紧缩政策的影响下，木门行业的增速可能会放缓，扩张与发展会更趋于理性。企业的发展历程应该是跌宕起伏，不经风雨，怎能受到锻炼。奥运会的举办，使中国成了世界的焦点，中国的经济发展迎来一个难得的契机，奥运会的召开为我国的经济建设树立了新目标，给国家和人民注入了新观念，给企业增添了活力，这些都是保证中国经济改革持续进行的推动力。中央十七届三中全会全面分析了经济形势，认为：我国总体形势是好的，经济保持较快增长，金融业稳健运行，我国经济发展的基本态势没有改变。近期，为了救市，中国政府已经并将继续出台进一步扩大内需的一系列措施，维护经济、金融和资本市场的稳定，促进经济平稳较快发展。这是中国应对这场危机最重要，最有效的手段，也是对世界最大的贡献。

2、中国房地产业是我国国民经济发展的引擎，尽管今年全社会讨伐房价过高之声此起彼伏，房市滑坡，二手房市场疲软，消费者持币待购，翘首企盼房价持续下跌，但市场需求决定一切。有关专家预测，今后一段时期，房价增幅会有所下降，但由于地价的拉高，建筑材料以及劳动力成本的上升，房价增长的趋势则是无法更改的。二次装修、三次装修很可能是一个更大的潜在市场。根据国家规划，今后仍将以扩大城市居民普通商品住房的建设规模为重点；城市的急剧膨胀，农村乡镇化、乡镇城市化，农村经济的发展，党的十七届三中全会的召开将吹响农业改革的号角，全会确定的2020年我国农村改革发展六个方面的第一目标就是城乡经济社会发展一体化体制机制的基本建立。农村与城市进一步缩小差距，土地的转让，居住的集中，都将有利于居住环境的改善，并进一步拉动建筑装修行业的发展。加上蓬勃兴起的二手房市场，形成新房与旧房装修的巨大市场，不言而喻，历史的机遇总体带给新兴的中国门业是广阔前途。

3、明后两年，将有更多的家具、地板企业转轨木门。

4、出口企业或出口比重较大的企业在金融危机中所受打击最大，承受订单

减少，价格下跌，国内原材料及劳动力成本上升的双重压力。

5、以工程为主的企业受影响最大，一是房地产业的不景气，二是工程拖欠款，足以让这些企业效益大滑坡，甚至倒闭。

6、木门企业特别是实力不强的中小企业，明后两年可能比。

结论：在全球性金融危机中，中国不可能臵身其外，但采取了应对措施就会化解一些风险，使损失减少一些。总之，正视现状，坚定信心，不要放大看问题、看困难，但也必需有足够的心理准备及相应措施。

三、对木门出口的一些看法

1、中国的经济发展早已融入国际经济体系中，因此，在这场席卷全球的金融危机中不可能独善其身，对这一点我们必须要有清醒的认识。今年出口企业受创已成定局，出口额可能低于2007年水平，约5亿美元左右。而且短时期内，出口贸易不会有根本的改善。

2、中国木门行业突飞猛进的发展已经引起世界各国的关注，中国产品以其物美价廉逐步在国外打开市场，中国木门出口逐年增加，出口国别也从欧洲、美国等发达国家扩展到中东、西亚、日、韩等国。越来越多的国家的大门被中国木门打开。出口要树立民族品牌，一致对外，注重质量，不竞相压价，大订单可以考虑关系好的、志同道合的联合起来共同出口。

3、代加工、贴牌有个过渡期，最终争取在国际上树立自己的品牌。总之，国内市场巨大，国际市场也一定要打开，无外不大，无内不强。

四、对木门行业发展的几点想法

1、创新：创新是企业持续发展的原动力，创新是企业不断总结、不断前进、不断提高的基础。产品的生命力在于创新，企业的生命力在于发展，没有创新能力的企业必然缺乏发展与前进的动力。

2、形式：不盲目扩大企业规模，不盲目追求做大，而应追求做强，由外延式发展转为内涵式发展，即挖掘潜力，加强内部管理，提高产能，提升产品质量，提高产品附加值，增加经济效益，积累实力。

身场地，合理布线，提高产量。6企业进行整合，实现资源共享。7节能降耗，精兵减政。8提高机械化程度，提高产量、提高质量。9从卖产品到卖企业也是企业发展的一个途径。

4、注意：保证质量，放心消费。现在社会缺少诚信，人无信不立，企业无信则不兴，我们的产品的材料与结构一定要公开，原材料一定要实施绿色采购，人造板要使用环保材料。当前对于木材的非法砍伐及木材的非法贸易已经引起国际社会的极大关注，成为超过环境保护的国际内容，因此我们提倡：木门企业一定要选择正规的进货渠道，购买合法砍伐的木材，以避免不必要的麻烦。

5、和平竞争促发展：号召和平竞争，一是工程投标，竞相压价，其结果是损人不利己，无利可图，竞标价格低于其成本，只能是降低质量。发标的工程方也应改变采用低价中标的一贯做法，过低价格有害无益。二是出口，腰杆不硬，微利或无利出口，洋人得利，打击了民族品牌，不利于扩大出口和占领国际市场，使中国成为世界的加工厂。三是市场，恶性竞争会使劣质产品鱼目混珠，以次充好，品牌产品受压。

6、提高自身创新能力：同质化问题时有发生，互相学习、互相交流是正常的，模仿可以提升效率，但不能照抄、照搬，不经过自身研发的抄袭不但不能提高企业拓展的能力，反而会使创新能力萎缩，产品可以复制，而品牌则是独一无二的。产品可能很快过时，而成功的品牌却是永恒的。

7、建立行业中坚：号召行业同仁们特别是核心企业团结起来，形成行业中积极、健康的主流。争取做到信息共享、及时交流，知己知彼，了解市场、了解行业发展，国内的与国外的情况，结成联盟，摈弃劣质产品，使粗制滥造产品退出市场，达到净化市场的目的，行业才能进一步健康有序发展，才能创造木门行业更灿烂的未来！

附：2010年木门十大品牌：美心(中国名牌,国家免检产品,重庆美心集团出品)双虎木门(木门十大品牌,中国著名品牌，重庆双虎套装门有限公司)3 梦天(木门十大品牌,大型企业,浙江梦天木业有限公司)tata(木门十大品牌,北京闼闼伟业门窗有限公司)5 群星-星星(重庆名牌,重庆星星套装门有限责任公司)华鹤(中国名牌,国家免检产品,黑龙江名牌,木门十大品牌)7 盼盼(中国驰名商标,中国名牌,国家免检产品,辽宁营口)8 春天(木门十大品牌,知名品牌,浙江武义春天门)冠牛(木门十大品牌,深圳名牌,深圳冠牛木业有限公司)10 红塔(木门十大品牌,昆明红塔木业有限公司)

房地产行业分析报告篇三

摘 要 我国房地产资金来源主要依赖银行信贷，另外融资渠道房地产信托、房地产基金、海外融资、股权融资等，由于各种各样的限制，融资规模仍然有限。近些年，国家金融宏观调控，造成房地产企业资金供应紧张。在这样的背景下，我国房产企业融资趋向多元化发展。建立起一个多层次的房地产融资体系以满足融资多元化的需求是当前我国房地产融资的主要问题。

关键词 融资渠道；银行信贷；房地产信托；股权融资；债券融资

近年来中国的房地产业发展迅速，已然成为我国国民经济中的支柱性行业。为拉动中国经济贡献了不少gdp。过去几年，房地产相关的建筑投资占中国固定资产投资的20%以上，并贡献10%的就业。作为资金密集型产业，融资是房地产业生存和发展的关键，当前，我国房地产开发资金来源还是以银行信贷为主的单一融资格局，而另外融资渠道房地产信托、房地产基金、海外融资、股权融资等，由于各种各样的限制，融资规模仍然有限。这种情形造成我国房地产业和银行业存在极大风险。如何突破房地产业发展的资金瓶颈，尽快建立健全多渠道的房地产融资体系，是现阶段我国房地产业面临的重要问题。本文主要对当前房地产融资渠道进行分析。

1．银行贷款

房地产经济发生波动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响国家的金融安全。为此，政府开始频频出招调控，自2003年的“121号文”开始，2004年《商业银行房地产贷款风险管理指引》、2005年“国六条”、“国十五条”相继出台，银行信贷被逐步收紧。特别是2007年国家开始实行紧缩的货币政策，央行连续六次加息以及连续十次上调存款准备金率，虽然这一措施并不是专门针对房地产市场的，而是为了收缩流动性、压制通胀压力，但给房地产的资金供应产生了不小的影响。房产企业资金链的脆弱显露无遗，房地产企业融资面临前所未有的挑战。面对资金瓶颈，开发商有待拓宽融资渠道。

2．房地产信托

房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托投资公司制定信托投资计划，与委托人(投资者)签订信托投资合同，委托人(投资者)将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资，或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券，或进行相关的房地产投资活动。

总额增长93.?4%。

不过，目前信托产品存在一些

制度性的限制，例如，法律政策的制约、信托产品的流通性问题，以及信托计划的异地发行、资金异地运用的管理与审批比较严格等，这些都制约着房地产信托的发展。但从长远来看信托资金是一个能为房地产企业提供长期稳定资金的渠道，是对房地产业的融资渠道的一个很好的补充，这种模式将会发展成为中国房地产企业的主流融资模式。

3．上市融资

。因此，通过直接上市的企业数量很少。

更多的房地产企业选择间接上市——买壳上市。买壳上市需要大量现金，买壳上市的目的是通过增发、配股再融资筹集资金，但前提是企业必须有很好的项目和资产进行置换。而拥有大量现金、好的开发项目与优质资产，这些都是中小企业很难具备的。因此我国房地产企业走上市融资的路子还很艰难。上市融资在房地产业总资金来源中的比重较小。2004年底，筹资总额占全部房地产企业的资金来源不足0.?5%?。06年到07年国内股市高奏凯歌，房产企业融资额可能突破千亿。但随着股市行情的逆转，这种局面也只是昙花一现。我国目前的房地产企业多达4万余家，而我国境内上市的房地产公司只有90家(根据2005年数据，其中79家在沪深两市上市和11家在香港上市)。

4．海外房产基金

外资总额313.6亿元，同比增长21.6%。应该说海外房产基金的进入可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖，有助于融资方式的多样化。

但目前我国相关法律法规的不完善，再加上国内一些

房产企业运作的不规范，所以，海外房产基金在中国的投资还存在着一些

障碍。

另外海外资金在政策上得不到支持，中国并不缺资金只是缺少金融工具。为了防止海外资金的过多涌入，2006年和2007年间国家陆续出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、《关于外国投资者并购境内企业的规定》，《关十进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监督的通知》等文件，一系列的限外令使海外基金在中国的运作困难重重。

5．债券融资

宽松很多。《试点办法》施行之后，房地产证券融资的比重有望增加。

二、发展我国房地产融资渠道的对策和建议

1．建立多层次房地产融资体系

通过上市融资。近年来在国家对金融的宏观调控下，银行缩紧信贷，房地产企业深感资金压力。因此，迫切需要建立多层次的融资体系，为不同类型企业提供不同的融资场所，才能真正减少对银行贷款的依赖。

房地产融资渠道的多元化发展，关键是需要设计出有差异的、服务不同房产企业的金融产品，从而形成一个稳定的房地产金融产品供应体系。目前，我国的房地产金融建设刚开始起步。世界流行的五大金融产品中，我国独缺房地产金融产品。国内银行还没有专业的、系统的地产投资开发贷款。我们国家的房地产信托实际上和银行贷款基本上是一样，只不过银行是吸收存款来的，地产开发资金是通过批发的，本质还是银行的贷款。2008年开始银行信贷正逐步退出房地产，取而代之的是地产基金、地产投资机构、地产专业投资银行，包括地产信托和地产的信托基金。房地产自身的金融建设必然会成长起来。

3．完善房地产金融法律法规

国家、地方和部门颁布了一系列法律、法规。但是体系不全，规定不具体。从整体上看，严重滞后于房地产经济的发展。在房地产融资多元化的过程中，新出现的很多融资工具如果没有相应的制度进行规范，就难免陷入混乱局面。必须要建立和完善相关的法律体系，对新型融资工具的组织形式、资产组合、流通转让、收益来源和分配等，作出严格规范。才能使我国的房地产多元化融资规范的发展。

总之在信贷紧缩的大环境下，我国房地产融资迫切需要摆脱依懒银行信贷的单一局面，走多元化发展路线。但面临现实的困难，房地产金融市场中融资中介机构不健全，金融产品和融资方式太匮乏，法律法规不完善。这就需要一方面国家在加强对房地产金融市场的宏观调控和管理的同时，进一步完善法律法规，努力创新金融工具，不断丰富融资方式。一方面房地产企业自身积极拓宽融资渠道，避免单纯依靠银行资金，根据企业特点，采用多种融资途径方法。

参考文献

房地产行业分析报告篇四

摘 要: 旅游房地产业是提升旅游城市竞争力和经济增长的有效形式,商洛如何发展旅游房地产业成为目前的战略目标。在了解国内旅游房地产含义和发展的基础上,依据swot分析方法对商洛发展旅游房地产业的优劣势、机会与威胁因素进行了深入研究,并提出了商洛开发旅游房地产的战略对策。

关键词: 旅游房地产; swot分析; 战略对策; 商洛

引 言

近年来我国旅游业走入了“休闲时代”,人们更愿走进自然,旅游房地产的开发热潮也正在由中心城市向二、三线中小城市和乡村快速蔓延[1-4]。商洛自2002年撤地建市以来,随着西部大开发的进一步深入,推行政府主导型旅游产业发展战略,依托丰富的生态人文旅游资源和日益便捷的交通条件,大力提升旅游产业综合实力,发展氛围越来越好,取得了明显成效。然而,在旅游业迅速发展的背后存在诸如旅馆、商业和房地产业等关联行业和相关部门基础薄弱的现象,已经严重地制约着商洛旅游业的发展。笔者认为随着2010年4月杨冠军市长明确提出加快发展旅游配套服务设施建设提升旅游水平和“秦岭最美是商洛”的首届秦岭旅游节在商洛圆满召开,是商洛由单纯的旅游资源城市转变为旅游经济强市的机遇,也是商洛发展旅游房地产的大好时机,鉴于此,本文借助swot分析法,对商洛发展旅游房地产业进行综合研究,明确商洛发展旅游房地产业面临的机遇和挑战,转化相对劣势,改造可能威胁,发挥最大优势,赢得发展机会,从而有效地将商洛发展旅游房地产业的战略规划目标与全市国民经济发展的大局、区域内部资源、外部环境进行有机整合,以期促进商洛旅游房地产业的可持续发展。

一、旅游房地产业的定义

国内对旅游房地产的解释学术界还不统一,普遍流行的观点认为[3,4],旅游房地产是依托周边丰富的旅游资源,以旅游度假为目的进行房地产开发与经营。具体包括休闲度假区内的住宅(别墅、度假村)、酒店、产权酒店、养老型酒店、旅游(休闲)培训基地等有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、观光、度假、居住、运动健身、会议、培训等为一些置业项目。

二、商洛旅游房地产业发展的swot分析

1. 优势分析(strength)

1.1自然资源丰富,生态旅游资源得天独厚

旅游房地产开发必须建立在一定的旅游资源基础之上,商洛旅游资源以原生态型资源为主,突出秀、奇、险、幽,兼具南北地域特色的山水和自然风光地貌,同时又融入秦楚文化和洛河文化之精华,形成独有的集山水风光和悠久历史文化于一体的资源特征。已建成国家级森林公园4个。有山高并不危岩耸天,水多亦很少激浪泛滥,可以说山清水秀,风景如画。总之,商洛是人们观光旅游、休闲度假的理想胜地,将成为省会西安的后花园和第二生活区。可见,商洛拥有发展旅游房地产业的潜在优势。

1.2 地理位置优越,交通网络发达

商洛市位于陕西省东南部,鄂、豫、陕三省交界处,交通四通八达,全市公路里程达到15024km,境内沪陕高速、西武高速、福银高速及312国道穿境而过,西合铁路、西康铁路连接南北,到西安及咸阳国际机场仅需2h。实现了乡乡和80%的村通公路。全市7个县(区)均通入网电,已与西北大电网联网,98%的村通电。市话交换实现程控化,移动电话覆盖城乡。加上房地产价格低,森林覆盖率高,环境质量优,吸引了众多省内外消费投资者。

2. 劣势分析(weakness)

2.1区域经济发展落后

商洛长期以来开发和发展滞后,是全国少有、全陕西省唯一的集中连片贫困地区,2002年撤地建市以来社会经济得到一定发展但与其他地区相比还存在很大差距,主要表现在经济总量小、产业结构不合理[5]。其中第三产业多为传统的批发零售业、住宿餐饮业和服务业,且基础薄弱、规模小、产业层次偏低;农业明显受制于自然条件,增长速度很有限;工业多为资源类的旅游产业,建筑业资质等级低。总体而言,商洛整体上还处于欠发达地区,对高端的旅游房地产业存在明显地限制。

2.2 旅游市场不发达

商洛旅游产业起步晚,存在产业规模较小、设施相对滞后、产业要素较弱、投融资渠道单一等薄弱环节。据调查,商洛接待游客数量虽然从2002年62万人次上升到2009年的733万人次,但过夜人数不足1%,09年接待游客数和旅游综合收入也仅占省内6.43%和3.23%,可见商洛生态、文化旅游产业仍处于滞后状态。初级滞后的旅游业将成为商洛旅游房地产的开发建设最主要的限制因素之一。

3. 机遇分析(opportunity)

3.1政策环境优良

21世纪国家在政策扶持、资金投入等方面进一步向西部地区倾斜,实施西部大开发的力度不减和“建设西部强省、构建和谐陕西”战略的实施,为商洛突破发展提供了良好的发展环境。商洛市“十一五”乃至“十二五”时期,是抢抓机遇、夯实基础、做大产业、突破发展的关键时期,也是商洛旅游业发展的关键时期。2010年杨冠军市长提出“加快旅游配套服务设施建设,通过招商启动建设四星级以上酒店,提升接待服务水平,满足游客“吃、住、行、游、购、娱”的需求”。目前已开发建设“大秦岭秀·绿色主题公园”和南秦翠竹园项目,一个是在蟒龙峪村分期建设集生态农业、生态旅游、生态居住等功能为一体的绿色主题公园,另一个是在柏朵山村建设南秦翠竹园五星级酒店。可见,商洛旅游房地产业的开发遇到了前所未有投资环境。

3.2秦岭国家公园建设

秦岭山脉处于中国的中心区域,因其独特的地理位置而闻名。2009年,陕西省正式提出把秦岭建设成国家公园,此举得到了各界的高度关注和认可,2009底由省科协和西北大学主办的《秦岭论坛》的成功召开,2010年4月首届中国秦岭生态旅游节在商洛的圆满召开和秦岭国家公园规划的实施等将为商洛旅游业和房地产市场的发展带来巨大的机遇,进一步推动商洛旅游房产业的发展。

4. 威胁分析(threat)

目前,国内各地区都把旅游业放在经济增长点上,地区与地区之间的竞争越来越多体现在旅游产品和旅游服务业上。商洛旅游房地产的开发主要在挨近西安市几个县区,而以单一的农家乐为主,造成景点游客分散,达不到提供旅游服务的门槛。而且商洛周边分布着陕西的关中经济区、河南的南阳、湖北的十堰、四川的广元等几个旅游经济实力相对较强的区域性增长极,随着交通条件的不断改善,商洛市与这些区域的联系和交融更加密切,不可避免的存在着极化效应的作用,这对于商洛旅游房地产业的发展形成了巨大的竞争压力,提出了更高的要求。

4.2管理和人才瓶颈对旅游房地产的制约

目前,商洛房地产业和旅游业一直缺乏适应现代化发展的管理人才、经营人才和导游等专业服务型的高素质人才,旅游房地产开发作为商洛刚起步的产业,管理混乱和人才缺乏将会是旅游房地产业发展的瓶颈之一。因此,健全旅游房地产管理制度和加快人才培养是商洛旅游房地产业发展面临的紧迫任务。

三、商洛市开发旅游房地产业的战略对策

1. 加大政府投入,优化行业管理

旅游房地产业作为旅游城市经济的新增长点,政府应加大扶持力度,同时旅游房地产业作为新兴事物,政府应尽快建立健全法律制度规范的市场,为开发商营造公平的投资市场。商洛经济落后,旅游业起步晚,旅游房地产开发相对困难,政府更要加大对旅游房地产业的扶持和引导力度,健全管理机构,优化行业管理,搞好软硬件建设,使旅游房地产业健康发展。

2. 立足实际,大力发展特色乡村旅游房地产

目前,商洛农家乐已具一定规模,但现有住房只能满足短期周边游,不能满足城市居民长期的田园回归旅游,主要是暂时性的居住场所规模小,住宿条件和卫生条件还没有达到理想的程度。再加上旅游资源分布相对分散,房地产商可以立足于“农家乐”开发如“公司+农户”等的乡村旅游房地产运营模式[2],逐步形成规模。

3. 依托商洛教育,培养旅游房地产开发人才

国内外旅游房地产相关人才缺乏,商洛作为贫困偏远的山区城市引进此类人才相对困难,商洛市政府和教育系统应依托商洛目前教育资源,在商洛学院,商洛职业学院和商洛技校等高等院校开展相关专业为商洛旅游房地产业可持续发展提供人才保证,达到校企双赢。

参考文献:

房地产行业分析报告篇五

摘要：近些年我国房房地产行业发展迅速，但房地产融资主要依然是依靠银行贷款的间接融资方式，方式单一，风险较大。伴随我国经济改革的不断深化，要求房地产融资渠道不断多元化。从我国房地产融资现状入手，提出房地产融资多样化的必然性选择，并给出五种适合我国房地产行业的融资渠道。

关键词：房地产；融资；渠道；多样化

作者简介：熊立（1987-），男，重庆大学建设管理与房地产学院，在读硕士，研究方向：房地产融资。

1 研究背景

从1978年的我国土地法、规划法的制定与实施算起，我国的房地产业已经伴随着改革开放经历了30多年的历程，尤其是在经过近几年的高速发展后，已成为国民经济重要支柱产业之一。据《2010年国民经济和社会发展统计公报》统计，2010年全国房地产开发投资总额48,267亿元，占gdp的12.13%，即在2010年全国gdp增长的每8个百分点中，房地产业增加的产值约占一个百分点。同时由于房地产业的上下传导效应，与其他各产业都存在较高的关联系数。“房地产业的发展能够带动一系列相关产业包括建材、建筑以及冶金等50多个物质生产部门的发展。据资料统计，房地产产值增加，能使相关产业的产值增加1.5～2个百分点”。

随着2003年6月13日人民银行关于发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的发布，国家对房地产业进行宏观调控和执行金融紧缩的政策，房地产行业开始步入一个资本时代，而房地产资金来源和资金运用结构不匹配，资金来源过于集中于银行等问题开始凸显出来。从我国房地产行业的现状来看。房地产企业如何合理有效地融资，并适度降低融资风险，已是我国房地产行业迫在眉睫的一大课题。

2.1 融资规模持续增长

我国房地产业经过近10年的高速发展，成为我国市场经济不可缺少的部分。房地产业的发展离不开资金的支持。尽管一段时间以来出现了房地产泡沫争论以及央行收紧信贷政策的出台，但房地产开发资金仍有较大幅度增长。统计数据显示，2006年全国房地产开发到位资金高达2.11万亿元，是1997年的6.6倍。

2.2 融资方式单一，开发资金仍然以银行贷款为主

在中国现有的金融体制条件下，房地产开发、消费过程都离不开银行支持。房地款在国内主要有三种形式：第一种是房地产开发流动资金贷款，主要用于补充企业为计划内土地开发和商品房建设任务需要的流动资金；第二种是房地产开发项目贷款，为具体的房地产开发项目提供生产性流动资金贷款；第三种房地产抵押贷款，是开发拟开发的土地使用权或房屋产权做抵押而向银行取得贷款。这三种是贷款方式的期限短，无法适应房地产开发周期的需要。因此，目前我国房地产金融市场化的程度仍有待提高，相应的房地产贷款方式也有待创新和拓展。从表面看，银行贷款所占比重并不高，但实际上，房地产开发企业的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款。如按平均七成按揭计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，因此，房地产开发资金中使用银行贷款的比重在55%以上。

2.3 融资工具组合简单

房地产企业融资渠道狭窄，融资工具单一，过分依赖银行，创新力度不够，工具使用存在一定程度上限制和不足。我国房地产企业对融资工具的应用是被动的，虽然在实务中采用多种融资工具，但缺乏整体的思量和筹划，还不能称之为融资工具组合。尤其是对我国房地产企业具体情况的研究不够深入细致，未能结合企业的发展周期确定融资策略，没有意识到房地产企业所处周期对于融资策略的根源性决定作用，因此，融资策略不仅缺乏科学的理论支持，而且缺乏策略上的前瞻性和灵活性，使融资结果不能达到预期目标。

3 房地产融资方式多元化的必要性

影响房地产融资方式变化的原因很多。宏观方面主要表现为宏观经济环境和宏观金融政策的变化对房地产融资方式的影响，从而要求房地产企业遵从现行的政策制度要求，扩大资金来源。从企业本身角度出发，只有扩大房地产开发资金来源渠道的多元化才能提高资金的稳定性，降低房地产开发的金融风险。

4 房地产企业多元化融资几种渠道介绍

4.1 房地产销售期权

所谓房地产销售期权，是将金融风险工具的概念引入地产交易，属于买方期权。房地产销售期权的方式在香港及国外一些城市经常被用到，一般采用这种渠道的前提是整个房地产市场不景气，尤其是总价高昂销售周期较长的写字楼项目。买家选择这种方式是因为不想占用过多资金。采用这种方式一般是采取先租后买或以租代售的形式，限定一段期限内资金充足再付总价款。不过买卖双方约定的租金一般会高出当时的市值租金。房地产销售期权的购买方式对买卖双方来说，显然是双赢的。首先从买方来说，这个方式对其降低了付款门槛，甚至可以理解为一种变相的分期付款行为；同时，若一段时间后所购买的房地产升值，买方可以购买或者转手，那时候均享受当初与卖方的协议价格，这样买方就可以从中直接获利，且风险也被规避了。再看，对于卖方来说，可以使在市场上销售有困难的产品更容易出手。优惠的购房价格和因购买信托凭证获取信托收益的双重优惠，使融资的成功成为可能，因此也不失为一种很好的融资渠道。

4.2 房地产信托

房地产信托主要是信托投资公司通过资金信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或经营企业为主要运用标准，对房地产信托资金进行处理，运用和处分的行为。其中不动产包括房地产及其经营权、物业管理权、租赁凭权、受益权和担保抵押权等相关权利。房地产信托是金融信托业与房地产业相互融合的产物，它为房地产业的发展提供了大量的资金。房地产信托在资金运用上，可以横跨产业投资、资本市场和货币市场，形式多种多样:如通过贷款、股权融资和交易等方式为房地产开发商提供资金;或者阶段性地购买房地产企业，然后再以卖出的方式融入资金。与其它方式，比如上市、企业债券、股权投资、等模式相比，虽然房地产信托融资本身也有诸如200份、流通性、营销方式等方面的限制条件，但信托的宏观环境相对其它融资工具而言要宽松得多。

4.3 海外基金

目前中国内地最大的房地产产业基金是由全国工商联住宅产业商会支持发起的住宅产业精瑞基金，募集资金2亿美元。此外，近年来，不少外资借基金入市。由于产业投资基金法尚未出台，目前很多基金采取这种海外落户的方式，委托基金管理公司运作而进入国内房地产。2002年，首创与荷兰国际集团合资成立了接面向中国市场的房地产开发基金“中国房地产开发基金”，它成为全球第一。著名的证券投资公司摩根士丹利在上海与地产巨头永业集团建立战略联盟，宣布合伙投资锦麟天地雅苑；美国汉斯公司则直接运用其新兴市场房地产基金直接投资了北京，仅这支基金规模达10亿美元之多。一些销售服务企业也组织封闭式基金，专门为特定项目提供过桥资金。所以，房地产公司应该抓住这个有利时机，争取海外基金投资。这不失为一种很好的融资渠道。

4.4 合作开发

合作开发联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种方式。联合开发能够有效降低投资风险，实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。大多数开发商抱着卖完房子就走的经营思想，不可能对商业地产项目进行完善规划和长期运营，因此，容易出现开发商在时销售火爆，但他们走了以后商业城和商业街日渐萧条的现象。开发商和经营商的合作开发可以实现房地产开发期间目标和策略上的一致，减少出现上述现象的可能性。

4.5 其它融资渠道

完善我国住房公积金制度。房地产金融的稳定要建立在一个良好健康的住房社会保障体系之上。需要深化住房货币化改革，完善我国住房公积金制度。将住房公积金作为强制性、政策性、义务性的制度执行，可加强社会住房基础保障功能，增强个人住房贷款的安全性，为我国住房金融提供大量的长期资金。将保险资金引入住宅融资市场。保险资金比较稳定、数额巨大、运用周期长，比较适合投资于住宅产业开发，有利于提高投资规模。

参考文献

房地产行业分析报告篇六

（一）国民经济快速发展，人民生活不断改善。1998-2003年，我县国内生产总值由1998年的56.5亿元增加到2003年的96.5亿元，财政总收入由3.35亿元增加到7.53亿元；城镇居民人均可支配收入由8502元增至14424元，农民可支配收入由3318元增至4702元。

（二）房地产发展势头良好，已逐渐成为重要产业。1998年以来，我县房地产开发实际完成投资额的年增长幅度在17.53%以上。2003年完成房地产投资额2.97亿元，有力地推动了全社会固定资产投资增长和国民经济发展，房地产业已成为我县国民经济发展中的一支生力军。

（三）土地供应情况（表格附后）。1999-2001年，我县房地产市场从无到有，处于发展期，土地供应量也逐年上升，加上旧城改造，至2001年达到最高，项目数有26个，供应量为18.5894公顷，其中用于住宅用地供应量为8.2554公顷，占当年供应总量的44.4%。2002年由于政府宏观干预，我县房地产市场进入低谷期，土地供应量最低仅为2.8854公顷，到2003年开始复苏，供应量有所增加，达10.6276公顷。从供地来源看，存量土地与增量土地分别占总供地量的11.72%和88.28%。2003年开始，国家宏观调控政策实施，对增量土地使用略有下降，加大了旧城改造力度。另外，我县商业、市场、旅游等用地供应不多，这与我县经济发展结构及速度有关。近6年来，我县用于住宅用地供应量为37.35448公顷，而用于商业土地供应总量仅为7.3289公顷，市场、旅游等其它经营性用地供应量仅为2.3821公顷，可见在经营性用地供应中，住宅用地还是占绝大部分，基本上集中在城市规划区内。

（四）房地产开发情况。从我县统计部门的数据显示，1998—2003年房地产开发投资额波动较大。2002年为历年最高，共完成投资额5.73亿元，比2001年增长3.1%。施工房屋面积83.1万平方米，减少2.2%，竣工房屋面积23.3万平方米，减少5.3%；商品房销售面积16.4万平方米，减少16.8%；年末商品房空置面积6.9万平方米，增长102.9%。

（五）房地产市场购销两旺，房地产价格稳步上升。1998年以来，房地产销售总量年均保持在15万平方米以上，其中住宅销售总量每年基本保持在12万平方米以上。据我县相关统计资料显示，我县商品住房均价从1998年的1200元/平方米，增长到2003年的2200元/平方米，6年涨幅达83%。

（六）购房动机发生变化，由自住转为投资。我县有一定数量居民购房动机发生变化，由原来自住转向以营利为目的。据2002年房展会统计，我县居民购买外地房产，70%以上是商铺。

（七）行业规模迅速扩大，打造品牌房开企业。截止2003年底，全县房开企业发展到43家，比去年增加了8％。规模较大的5个企业投资额占全县商品房投资额的24％，一批规模大、竞争力强、品牌知名度高的房开企业脱颖而出。

（八）房地产金融业发展良好，为房地产市场的良性发展提供强大支持。从1998年末至2003年末，我县各项房地产贷款金额从17.51亿元增加到37.10亿元，6年间增长了2.12倍。2003 年末，房地产贷款比去年同期增长1.38％。房地产信贷业务是近几年来发展最快的信贷品种，个人住房贷款发展迅速。据人民银行平阳县支行统计数据，我县在2001年以前个人购房信贷廖廖无几，在2001年个人购房信贷也只有623万元，仅占信贷总额的0.99%，而在2003年个人购房贷款额就有8554万元，比2001年增长13.7倍多，占贷款总额的8.95%。随着政府宏观调控干预，到2004年6月个人购房信贷比例虽有所下降，只有8.74%，但其总额已有8904万元，比2003年增长350万元。由此可见，我县房地产信贷给房地产市场提供了一个良好的信贷环境，也给我县房地产市场的可持续发展提供了一个强有力的保障。

（九）房屋拆迁情况。我县旧城拆迁工作从1991年开始，在摸索中不断发展，现已形成一套比较完整的拆迁管理制度。2002年出台《平阳县城市房屋拆迁管理实施办法》，从以产权调换逐步发展为以货币补偿安置为主，确保了拆迁双方当事人的合法权益，体现了公开、公正、公平性。同时，2004年又规范了农村村改拆迁管理工作，出台了《平阳县农村房屋拆迁管理暂行办法》。昆阳镇解放街北路货币化拆迁安置得到广大拆迁户的一致认可。

（十）存量房产交易活跃，健全住房供应体系。自1997年房改房上市政策出台后，存量房产交易活跃。2003年存量房成交量达47.49万平方米，比上年增长42.70%。同时，启动经济适用房，健全住房供应体系。不同层次住房供应方式，满足了不同收入家庭住房需求，大大改善了城乡居民住房条件，我县城镇居民人均住房面积达到35.9平方米，农民人均建筑面积达到35.1平方米，居全市前列。

（十一）住房保障体系情况。我县自1997年被列入国家安居工程试点县以来，安居工程（经济适用房）改变了原来以单一途径的集资合作建房，转为解决机关干部、工矿企（事）业单位的干部职工住房困难。从1998年起到目前为止，国家先后下达我县安居工程（经济适用房）建设规模共25万平方米。为建立和完善我县多层次的住房供应体系，解决最低收入家庭住房困难，县房改办根据市、县政府有关工作部署，拟将出台廉租住房实施办法。现根据该办的初步调查摸底，我县最低收入家庭居民258户，符合廉租住房登记的有215户（目前我县准备在昆阳镇试行）。

1、繁荣经济强硬支撑。近年来，我县经济保持较快发展速度，2003年全县国内生产总值和财政总收入与1998年相比，分别增长71%和125%。随着经济快速发展，居民生活得到明显改善，2003年全县城乡居民储蓄已达46.96亿元，与1998年相比增长191%。

2、住房制度改革不断深化。我县房改起步较早，目前住房公积金覆盖面达50%。随着住房制度改革逐步深化，在很大程度上刺激了居民购房积极性，从而释放出潜在的巨大住房消费能量。

各类金融机构和住房资金管理中心累计发放个人住房贷款余额11.7亿元。

4、居民的消费结构升级和消费品位大大提高。我县居民消费恩格尔系数，即“食”在消费总支出比重逐步下降，已由1998年的36.9%降至2003年的31.4%，比全国平均40%低8.6个百分点，这正是增加住房消费的大好时机。另外，我县居民“一步到位、一房到老”的住房观念渐渐淡化。单间式住房不再受追宠，而舒适、宽敞、优美的居住环境成为大众追求的目标，这给我县房地产市场注入了强大的活力。

5、城市化进程加速发展。近年来，我县积极推进城市化进程，加速了城镇人口聚集。据统计资料显示，2003年我县城镇总人口达84.1万人，比1998年增长4.7%，此外，加上每年上万外来务工人员，这无疑给我县住宅产生巨大需求。

总体上说，我县房地产市场化程度较高，房地产业保持较快健康发展势头，但同时也存在一些问题：一是住房供应与居民需求的矛盾较突出，经济适用房和低价商品房供应远远不能满足市场需求。楼盘中大户型较多，小户型较少，提高了商品房均价；二是宏观调控手段和行政管理措施跟不上房地产市场形势发展，部分房开企业的自我约束机制不够完善，导致房开企业违规开发、虚假广告、违规销售、延期交房、面积缩水、房屋质量差等问题；三是房地产投资增长速度缓慢。我县近几年经济发展速度不快，导致了房地产业发展缓慢。2003年全县房地产开发企业就有43家，而完成房地产开发投资仅为2.9682亿元，而且从这几年房地产业占gdp的比重一直徘徊在2.3%左右，并没有出现较大增幅，可以说房地产业对该县gdp的拉动并不明显，也没有产生规模效应；四是土地价格偏高，以及少数乡（镇）土地供应缺乏计划，土地供应量过大，导致房地产开发商大量圈地，商品房用地供应缺乏详细规划，随意性大；五是工薪阶层购房困难，房屋空置率和空关率增大。据统计，我县房价上涨的同时，空置率和空关率也随之增大。2001年空置率为3.5624万平方米，2003年则上升为5.4121万平方米。2003年，我县商品房均价由2001年的1500元/平方米上扬至2200元/平方米。以我县的经济水平，双职工家庭年收入2.36万元推算，如一个家庭买60平方米商品房，不吃不喝需要近7年时间。因此导致众多房源被少数有钱人购买，提高了空置率和空关率，而真正需要购房的工薪阶层，因经济问题而难以购房，形成了工薪阶层购房困难，空置率和空关率却加大的矛盾；六是房开企业整体水平不高。现有房开企业43家，其中仅有5家是2级资质的企业，其余都是3、4级企业，因而群体素质较低；七是房产中介经纪机构规模较小。我县房地产市场上有120家房产中介经纪机构，规模较大的为数不多；八是土地市场运作不甚规范。在开发地块取得的方式上，存在协议、拍卖出让两种形式，由于两种形式并存，造成房地产开发商风险不均、开发成本差异等；九是开发的小区品位不高。我县房地产开发至今，住宅精品少，小区品位都较低，上规模、上档次的住宅小区寥寥无几。

四、保持我县房地产市场持续健康发展对策

1、要加快房地产宏观发展战略研究和房地产业发展总体规划的编制。房地产宏观发展战略研究和房地产业总体规划将调解长期以来因为行政区面积过小对我县可操作性提出政策措施；将把房地产用地拓展与老城区功能改造相结合，同时强调生态环境。通过总体规划的编制与实施，真正实现“自然一空间一人文系统”的整体格局和发展模式。要在大量调研的基础上，制定好近、远期房地产开发计划，正确处理好“度”和“量”的关系，以有效防止该县房地产业“泡沫”产生。在制定计划时要兼顾“两头”，适时调控开发结构，今后住宅要统筹考虑社会各阶层住房需求，特别要关注“平民住房”，要重点向中、低收入家庭倾斜，使他们买得起房，有房子住。

2、要加强对房地产发展研究，提高宏观调控能力。加强房地产市场的分析和研究，逐步建立房地产市场的预警和信息披露制度，提高对市场的分析和判断能力，加强宏观调控能力，并正确引导房地产的投资和消费，建立健全房地产市场预警机制。

3、要控制商品房价格非正常上涨。一是要根据房地产市场需求，保持土地合理的供应量和供应比例，加大经济适用房建设，限制高档住宅的盲目开发和大规模建设，以防止出现积压；二是要增强房地产市场透明度，给房开商创造平等竞争环境。同时，要科学、合理制定招、投标办法，防止地价以“天标”中标；三是要加快建立房地产市场监测体系，对市场供求比例、价格走势及时进行必要的信息的收集和反馈，以引导房开企业做好市场的细分和定位，避免盲目性，并有利于政府及时进行宏观调控。

4、要盘活存量土地，增加土地有效供给，确保适度土地供应总量，逐步建立梯度土地供应体系，尽可能满足不同层次住宅需求。随着城市化进程加快，建设和房地产用地的需求与可供给量之间的矛盾日益尖锐。因此，要适度拓展该县发展空间，提高土地供应能力。加大基础设施建设，利用好闲置土地，改革现有土地产权交易制度，促使城乡内部大量的存量和低度利用土地进入市场。要求土地出让责任单位要按照计划出让时间，按时交地，确保用地计划顺利完成，逐步建立梯度土地供应体系，满足不同层次住宅需求。

5、要改进和加强房地产交易市场管理。一是要加强商品房预（销）售管理，规范商品房销售环节，解除购房者后顾之忧；二是要加强房产经纪机构管理，规范房地产中介行为；三是要简化房产交易手续，提高办证速度。

6、要努力提高住宅整体质量与提高房开企业整体素质。大力提倡和引导房开企业创建精品名牌住宅产品，提高住宅建设品位，严格控制低档次、小规模开发建设。要以廉租住房项目建设为龙头，推动我县住宅建设向新的更高层次发展。要不断优化居住小区环境，优化套型设计，充分合理利用空间，注重资源的充分节约和综合利用，建造生态住宅，使我县住宅建设朝着产业化方向发展。要采取扶优限劣措施，严格入市门槛，对那些无资金实力、缺乏资质的房开企业，通过规范市场经济秩序及时清理出局。同时，制定一些优惠政策，向房地产行业中相对实力强、信誉好的企业倾斜，使企业做大做强，以适应入世后的新形势。

7、要加大经济适用房建设力度，改革建设和供应的方式。改革重点要体现在6方面：一是要全面推行经济适用房建设项目招标工作，改革房地产开发建设体制；二是要明确界定经济适用房购买标准，改革供应管理方式；三是要根据低收入家庭实际情况，改革完善住房保障体制；四是要严格经济适用房交易行为，改革交易管理制度；五是要加强对经济适用房价格监管系统研究，改革成本控制体系；六是要严格控制经济适用房单户建筑面积，优化户型空间，改革建设户型标准。同时，加快启动中、低价位大型住宅小区建设。

8、要提高预防金融风险意识，强化信贷管理。一是要控制总量，合理调整结构，实行差别政策，以控制房开在住房消费资金中的比重，抑制投资、投机需求和过度超前消费；二是要严格信贷管理，依法、依规贷款，切实强化贷后管理；三是要在积极提供土地收购储备机构信用贷款的同时，强化贷款监控，实行封闭运行；四是要加强对个人住房贷款管理，一方面要继续支持本地居民自住购房，适度提高首付额度，另一方面停止对异地购房、多套购房的个人贷款。

9、要规范发展物管。要结合文明创建活动和综治工作，积极采取行政、经济、法律等手段，在全县城镇范围内，全面推行物管。房管部门作为行业主管部门，要结合实际，积极开展试点工作、并注意总结经验，为推进物管产业化奠定坚实基础。

影响整个地区房地产市场有序健康发展。要加强对该镇房开的监管力度。规定享受独立审批土地权限3年到期后不能继续延期，建立健全统一有序的房开市场，在全县土地总量控制上，既要适当增加供应、缓解供需矛盾，又要防止土地供应过度投放，形成市场风险。

五、未来3年我县房地产市场的初步判断、预测及发展趋势分析

1、城市化进程发展需要给我县房地产业提供发展巨大空间。“构筑„一都三县‟，建设新平阳”，率先基本实现现代化是近几年我县发展的重要战略。“住在平阳、游在平阳、学在平阳、创业在平阳”是城市发展目标定位，这将有效拉动我县潜在房地产需求。疏散老城，建设新区，城市建设和人口布局逐步向县城外围地区疏散，加速城市化进程，构筑“大平阳”发展战略。我县行政区域扩大，为我县经济发展带来机遇，给房地产市场提供更多发展空间。根据联合国相关机构统计资料表明，人均gdp在800-8000美元之间为房地产业的起步及快速上升阶段。只有人均gdp在13000美元以上时，房地产业才步入下降阶段。我国目前人均gdp在800美元左右，而我县人均gdp已超过1250美元。另外在90年代，发达国家人均住房建筑面积为：美国60平方米，英国38平方米，德国38平方米，法国37平方米，日本31平方米。国际经验表明，在人均住房建筑面积达到30平方米之前，房地产市场会保持旺盛住房需求。我县作为温州市较具集聚效应的大县，具有较大发展潜力。

2、我县重大配套工程建设及住宅建设供需和结构的矛盾给我县房地产提供发展潜在动力。我县区域旧城保护和改造经过10多年努力，居民住房条件得到明显改善。但在我县区域范围内仍有成片地块改造尚未完成，特别是昆阳镇解北11.87万平方米的危旧住宅拆迁改建，按25%扩面计算，需解决拆迁购置住房建筑面积14.84万平方米。另外，鳌江镇火车站的后年开通，瓯南大桥把鳌江、水头镇和苍南县龙港连为一体，对整片区域也起到很大推动作用。虽然，2004年前我县房地产开发项目用地已累计供应面积28.7134公顷，土地供应面积累计可建商品房43.0701万平方米，而近年来实施开放人口政策，每年新增人口在0.4-0.5万人，这里虽有经济适用房供给，但还不能满足。因此，急需加大住宅区建设，我县房地产业住宅投资空间仍未达到饱和。

3、我县规划与人口发展的购房需求量将持续增长，给我县房地产业提供发展真实需求。2003年，我县户籍人口为84.1万人，暂住人口3.83万人。根据我县有关规划资料，规划近期2005年户籍人口为85.88万人，远期2010年户籍人口为88.41万人。目前，随着该县招商引资，暂住人口不断涌入，以及失地农民转为非农人口、引进人才等因素，该县以后几年人口增长情况，城镇总人口以每年4000-5000人速度增长，其中非农人口增量为每年3000-4000人，暂住人口为每年200-300人。

（1）新增城镇人口住房需求

根据城镇人口预测，按照统一公式可以计算出新增城镇人口住房需求总量：

p1=w1·n+w2·r·f·n

式中：p1：新增人口住房需求总量

w1：新增人口中非农人口增量

n：新增人口人均建筑面积（按人均30平方米取值）

w2：新增人口中暂住人口增量

r：暂住人口中经商、办厂及咨询服务等收入比较高具有购房能力的人群比例（估计在9%左右）

2004年新增人口住房需求总量：

p=0.34×30+0.03×9%×5%×30＝10.2041（万平方米）

2005年新增人口住房需求总量：

p=0.4×30+0.03×9%×5%×30＝12.0041（万平方米）

2006年新增人口住房需求总量：

p=0.3×30+0.02×9%×5%×30＝9.0027（万平方米）

（2）经济发展居民改善居住条件对商品房的需求

由于目前我县居住在老城区的房屋都是落地房，根据2003年我县统计年鉴里数据显示本年我县城镇人均住房使用面积为35.9平方米，居住水平应该属于中等水平。但随着经济发展及收入的增加，人们对改善居住条件的愿望也随之强烈，必然购买新房换旧房，参照国际经验，如以非农业人口4万户为基数，按每年每户增加1平方米计算，年需求量为4万平方米左右。

（3）投资对商品房的需求

由于房地产具有保值、增值功能，一定数量的投资需求是必然存在的。近年来，有相当数量的社会闲置资金进入房地产市场，一大部分人都成了“炒房一族”，其手头上房屋基本上有2至3套，但根据当前房地产市场低入住率，一旦可以赚钱，基本上都会出售。再加上近几年以前外出经商的人回乡投资房地产等因素，估计在我县投资对商品房的需求量，占新增城镇人口住房需求、经济发展居民改善居住条件对商品房的需求总和的30%左右。总之，从目前土地供应状况与未来市场需求分析，今后房地产市场将会更加完善和成熟，住房消费将会更趋理性。

房地产行业分析报告篇七

摘要：在回顾我国高校房地产本科专业发展历史沿革的基础上，从设置房地产本科专业高校的数量、类型、专业培养目标、主干课程及师资力量等角度分析了目前我国高校房地产本科专业培养的现状，并指出所存在的问题，最后提出了提高我国高校房地产专业本科人才培养水平的建议。

关键词：房地产经营管理 本科 人才培养

随着房地产行业的发展与繁荣，房地产企业需要越来越多的专业型、技能型的人才。然而房地产协会统计数据却显示房地产从业人员的组成结构78％以上都是从其他行业转入，未受过正规的、系统的专业教育，而且2004－2008年的数据也指出接收过高等教育的从业人员比例呈逐年下降的趋势 。由此可见，在房地产业发展处于高潮需要大量人才时，作为人才培养摇篮的高等学校却提供不了房地产企业所需要的相应人才，这不得不值得我们反思。因此分析目前我国高校房地产专业本科人才培养的现状，找出其存在的问题，进而为房地产本科人才培养提出相应的建议是当前亟待解决的问题。

一、高校房地产本科专业发展的历史沿革

由于我国高校专业的设置受国家教委严格控制，因此高校房地产本科专业随着国家政策的变化而不断发展变化。早在1984年为了给房地产行业培养需要的人，才原国家建设部批准在武汉城市建设学院和苏州城市建设环保学院等数所高校开办面向全国招生的三年制的“房地产经营管理”专业，这标志着我国高校房地产专业教育的开端。随后许多国内一流的高校先后设置了房地产经营管理本科专业，房地产本科专业教育得到了快速的发展，截止至1998年教育部颁布新的《普通高等学校本科专业》目录，全国共有114所高校设置了房地产经营管理本科专业。然而1998年教育部在颁布新专业目录时对原有专业进行了大规模的调整和合并，原建筑管理工程、国际工程管理、房地产经营管理等专业合并更名为工程管理专业，并下设房地产经营管理、投资与工程造价管理、工程项目管理、国际工程承包和物业管理五个方向，由此房地产不再作为一个独立的专业存在。直到2003年为了配合房地产业的快速发展，教育部正式批准北京师范大学、中央财经大学和重庆大学三所大学重新设置房地产经营管理为本科目录外专业，专业代码为110106，随后每年都有几所高校被批准设立房地产经营管理本科专业，由此房地产经营管理本科专业才又进入了一个新的发展阶段。

二、高校房地产专业本科人才培养现状

1、我国设置房地产本科专业的高校数量少、地域分布广泛、院校类型繁杂

目前在我国包含本科独立学院和分校办学点近1200所本科院校中，设置房地产经营管理专业的仅有30所，所属门类为管理学－管理科学与工程－房地产经营管理。由此可见我国能提供房地产经营管理高等本科教育的院校数量非常少，仅占全部高校的2.5%，而且其中只有7所具备211或985高水平办学资格，19所为普通高校，4所为独立学院，说明目前房地产经营管理本科专业整体办学层次还较低。这30所院校覆盖了我国18个省市自治区直辖市，最多的是山东省有4所高校，但并未出现明显的地区集聚现象，分布较为广泛，可见房地产人才的培养已经成为全国普遍性的需求。另外设置房地产经营管理专业的高校类型繁杂，有12所是财经类专业院校，有8所是具有建筑与土木工程类背景的工科院校，还有4所是师范类专业的院校以及6所综合性大学。

2、高校房地产专业人才培养目标定位普遍不明确

房地产业作为一个跨学科的综合性、专业性、特殊性的行业，产业链长，包含范围广，既包括房地产开发与经营业，也包括房地产管理业与房地产经纪与代理业。虽然房地产金融保险业不包括在房地产业中，但其在人才需求上也与房地产人才需求有着密切的关系，因此各高校如何顺应市场的需求对房地产经营管理人才培养目标进行定位尤为重要。通过查找以上30所高校的培养方案，我们发现各高校在制定人才培养目标时普遍存在既求精又求全的现象，培养目标定位不明确，其中有93.3%的高校都提出培养高级复合型人才，如培养具有扎实的房地产理论功底、熟悉国内与国际房地产法规制度、房地产开发与经营管理、房地产金融、房地产投资、房地产策划及房地产评估等知识的高级专门人才；还有的高校提出培养能从事房地产管理、科研、开发、项目投融资、估价、产权交易、工程以及物业管理、营销策划的高级应用型复合人才等。相对比较沈阳建筑大学与长春工程学院两所高校对于房地产人才培养定位较为明确，如沈阳建筑大学将人才培养目标定位在房地产开发领域从事项目决策和全过程管理的人才；长春工程学院侧重于房地产策划人才的培训。由此可见目前大多数高校在房地产人才的定位及培养目标上并不明确，未强调人才在房地产运行的哪个领域或阶段更有专长，也未突出本校的学科优势。

3、高校房地产专业主干课程有一定的集中度、但课程设置有较大差异

在房地产专业的培养目标指导下各高校设置了相应的课程体系，经过对以上30所高校房地产专业主要课程的统计分析，我们发现有部分的课程出现一定的集中度，有73%的高校选择了房地产法规作为主要课程；69%的高校选择房地产经济学、房地产营销、管理学作为主要课程；65%的高校选择房地产估价作为主要课程；62%的高校选择房地产经营管理、房地产金融作为主要课程，另外还有46%的高校选择会计学、房屋建筑学、物业管理作为主要课程。这些相对集中的课程可以分别归属于法律、经济、管理与技术类。接下来为了深入分析不同学校课程设置差异，我们将房地产主要课程划分为法律、经济、管理与技术四类，并分别计算不同类型高校在这四类课程设置的比重。研究结果显示不同类型高校在房地产专业课程设置比重上明显不同，其中尤以财经类高校与工科类院校差异较为显著。财经类高校经济类的课程占46%，而工科院校仅占25%；财经类高校技术类课程占15%，而工科院校占到33%。造成这种显著差异的原因是房地产经营管理本科专业独立之前，一直是作为工程管理专业和工商管理专业的研究方向，因此在独立以后，工科类的院校将原来工程管理专业的课程稍作调整，加入一些经济管理的课程就成了房地产经营管理专业的培养计划，由此技术类的课程比重较高；而财经类的院校是将原来的工商管理的课程稍作调整，加入一些工程技术类的课程成了房地产经营管理专业的培养方案，经济类的课程所占比重较大。另外师范类高校和综合类高校对于房地产专业各类课程设置的比重介于财经类高校和工科类高校之间，管理类课程比重稍为偏重。

4、房地产专业人才培养师资力量较强，但普遍缺乏实践经验

房地产专业人才的培养离不开房地产专业的教师。通过对以上30所高校房地产专业教师职称、学历及实践经验的不完全统计，我们发现房地产专业教师有接近40%的属于高级职称，有超过70%的专业教师学历在硕士以上，从职称和学历角度来看房地产专业的师资力量较强，尤其是随着高校对学历层次的要求，专业教师学历层次逐年提高，这有利于房地产专业的学科建设以及科学的研究。但值得关注的是仅有10%左右的房地产专业教师具有实践经验或者具有与房地产相关的资格证书，尤其是一些博士出身的教师几乎没有工程实践背景，这就使得高校培养出来的房地产专业学生实践能力较差，很难满足目前房地产行业发展的需要。

三、高校房地产专业本科人才培养建议

1、应加快房地产经营管理本科专业的设置

由前面房地产本科专业发展的分析可以看出，房地产本科专业如果只是依托于其他学科之下，不能独立设置，则既不会得到所在学校的重视，也可能在课程设置、课程建设以及教材的编写等方面与相近专业混淆，难以突出房地产专业的特色，难以适应房地产业的需要，进而影响房地产专业进一步的发展。因此尽管目前设置房地产本科专业的高校在培养过程中存在一些问题，但与实践中房地产业由于操作中的失误所造成的损失相比，高等教育投入的成本是最低的。因此国家相关部门应该加快房地产专业本科的设置，并尽快将房地产专业由目录外专业转为目录内专业，为我国房地产业快速的发展提供大量的人才。

2、应结合各高校的特色进行培养方向定位及课程设置

虽然房地产从业人员需要具有比较宽的知识面，以达到能综合运用工程、经济、管理和法律等方面的知识解决房地产行业中各种问题的能力，但当前房地产行业最紧缺的还是在某一领域有较扎实基础的人才。因此设置房地产经营管理专业的高校应该结合自身的特色进行培养方向的定位及相应课程体系的设置。例如工科类院校可以结合自身在建筑和城市规划方面的优势，将房地产经营管理专业的培养目标确定为房地产开发领域从事项目运作及全过程管理的复合型高级管理人才。专业课程体系可以包括房屋建筑学、工程结构、工程项目、房地产经营管理等方面内容，知识体系设置体现出工科院校的优势特征。而财经类院校可以结合自身在经济管理方面的优势，将房地产经营管理专业的培养目标定位于从事房地产投资分析及经营管理的高素质复合型人才。专业课程体系重点放在房地产经济、金融、税收等方向，从而体现出财经类院校的优势特征。同时各类高校应加强沟通，经常组织一定规模的学术研讨会或交流会加强各自优势学科间的互补，以达到共同推动房地产本科专业教育目的。

3、提高房地产经营管理专业教师的实践能力

房地产专业属于实践性较强的专业，因此房地产专业教师既要有全面的专业理论知识，又要有较强的岗位实践经验。教师要走向社会，了解房地产企业的生产经营情况，尽量做到理论联系实际，加强教学的针对性。相应的高校应采取多种措施鼓励房地产专业教师提高实践能力：通过校企合作的形式，分期分批地派教师到企业进行挂职锻炼，参与房地产企业的正常运作；通过争取横向科研课题形式，提高年轻教师为房地产企业解决实际工程问题能力；通过指导学生毕业实习的机会提高教师的工程实践能力。

基金项目：辽宁省高等教育教学研究项目（重点项目09481）－基于“职业情景，项目递进”的房地产经营与估价专业课程模式构建与研究。

参考文献：

房地产行业分析报告篇八

[提要] 近20年来，我国经济进入一个迅速发展的时期，房地产业的经济发展状况如何，直接影响到我国市场经济的发展状态。本文以保利地产为例，通过该企业近年来的报告和财务数据，结合杜邦分析法，对保利地产的重要财务指标进行分析，找到影响保利地产盈利水平的关键因素，并通过对具体原因分析，提出改进建议。

关键词：保利地产;房地产行业;盈利能力分析

中图分类号：f27 文献标识码：a

收录日期：2020年6月13日

一、引言

房地产行业在影响着居民的生活和就业水平，改善着城市的发展状况并带动着相关企业的迅速发展，同时也是国家财政收入的重要来源之一。

保利地产作为房地产行业里迅速崛起的新秀企业，在面对日益激烈的经济大环境时，必须要保持冷静，不可以得意于自己过去这些年的迅速发展的优秀表现中，要认认真真分析当前的市场格局，对其进行准确的预测。结合现阶段自身的资源和优势，对企业的发展战略、发展定位和未来发展前景进行研究和预测，从而探索出一条专属于保利地产的可持续发展的道路。同时，保利地产对同行业的发展现状和水平也不能忽视，而如何提高自身的竞争优势，如何在迅速发展的房地产行业里站稳脚跟，所以对保利地产盈利水平的研究对于保利地产来说，是十分重要的一个环节。

（一）保利地产概况。从1992年成立至今，保利地产在20多年的稳定发展的过程中，曾连续5年荣获我国房地产行业的领先品牌。在2002年，完成了股份制改造之后便全面開展了全国化的战略，范围覆盖全国57个城市，拥有300家控股子公司，业务覆盖范围颇广，从房地产开发、工程施工、建筑设计到物业管理等相关业项目。保利地产自从在上交所上市以来，多次蝉联综合实力排名的前茅。其物业管理水平更是在中国物业管理行业中常年排名前三。在上市公司中，居风险控制首位。2015年的签约金额更是达到1，500亿元人民币。

（二）杜邦分析法下保利地产盈利能力分析。净资产收益率用来描述企业经营活动中债务资本和权益资本的回报情况，是公司进行财务分析的最核心的财务指标。保利地产近年来净资产收益率波动不大，保持在20%左右。但从2014年之后处于一个下降的趋势，那么此期间保利地产的净资产收益率下降具体原因是由哪些方面引起的，下文将从两大方面继续探索。

（1）销售净利率。保利地产的销售净利率从2012年的12.25%至2019年期间一直呈下降的趋势。该指标的变化趋势是对公司的净利润的增长与销售收入增长快慢的反映，正是由于前者的增长速度要明显的慢于后者的增加速度，才会导致销售净利率的下降。下面是保利地产营业成本和三大期间费用占比和变化趋势：保利地产的营业成本在2012年至2016年间一直占比较大，笔者认为可能是由于保利地产扩大了经营规模。相比较来说，保利地产在管理费用、销售费用和财务费用方面发生了微小的变化。其中，管理费用在这五年间一直呈下降的趋势，从2012年的1.77%至2016年的1.46%，说明保利地产加强了对企业的经营活动中的内部管理，较好地节约了管理成本。

①存货周转率。保利地产的存货周转率与其总资产周转率的总体变化趋势大致相同，从2012年的0.26至2016年的0.37一直处于缓慢稳定的上升趋势。这正说明了在房地产行业中存货的比例占总资产的绝大部分。存货作为企业的流动资产，流动性的强弱，体现存货的变现速度。所以，提高企业的存货周转率，就会提高企业的变现能力。

②应收账款周转天数。从2012年至2019年间保利地产的应收账款周转天数一直成快速上升的趋势，但2016年以后，呈下降的趋势。虽然在近几年居民的生活水平有了较大的提高，但物价水平也相继的飞速增长。使得居民比较倾向采用分期付款的方式购买房产。同样，这也是影响保利地产应收账款周转率居高的主要原因之一。

2、权益乘数分析。企业的负债程度可以从权益乘数这个指标体现出来，该指标是对企业资本结构的表示。当公司的权益乘数有波动时，就意味着公司的资产负债率的变化。一定的资产负债率对企业的发展有积极的影响，但公司的资产负债率过高时，意味着公司试图通过高举债来扩大销售规模，这样就大大地增加了公司的经营管理风险。

在2012～2013年该公司的权益乘数一直维持在4.55，说明在近几年里，保利地产并没有加大对财务杠杆的使用程度，该企业的营运状况比较稳定，体现了保利地产的谨慎性原则。2014年开始，保利地产的权益乘数从4.55降到4，这说明保利地产的负债水平在逐年降低，笔者认为，可能是保利地产偿还了部分负债，或通过过股权融资的方式增加了资产，减少了对财务杠杆的使用程度，相应的保利地产所承担的负债风险也在降低。

三、保利地产盈利能力偏低的原因

（一）获利能力比较稳定，但总体水平偏低。保利的净资产收益率有下降的趋势，同万科相比较不稳定，2012～2019净资产收益率变化不大。但2014年之后的下降趋势，且下降幅度不小。主要是公司的规模在逐渐扩大，增加了营业成本，但公司并没有较大程度地使用财务杠杆来扩大公司规模，反而是降低了对财务杠杆的使用，从而使净资产收益率有了较大程度的下降。

（二）费用控制有很大的提升空间。保利地产的成本占收入的比例一直较高，并且三大期间费用的比重也需要采取措施进行控制。对于企业的主营业务成本，房地产行业主要是由拿地成本构成，关于这部分的支出是扩大经营销售范围不可避免的支出。但相对于房地产业的主营业务成本，期间费用的控制就会相对比较灵活。在销售费用方面，企业为增加销售收入，造成的销售部门销售人員的工资，职工福利费等方面也是一笔不小的开销。最后是财务费用方面，如果企业融资渠道比较单一，融资过程复杂都会造成财务费用的加重。

（三）营运能力不强。从以上分析可以看出，保利地产在存货周转率、应收账款周转率指标方面一直较低。相对比万科可以看出，保利地产资金占用水平偏高，收账不迅速，账龄较长。存货和应收账款的变现速度还有待加强。

四、提高保利地产盈利能力的建议

（一）提高资金的使用率。为了提高资金的使用效率，这就需要保利地产在最初关于扩张土地面积上下功夫，不能为了发展而盲目的扩张，一定要考虑到土地的占有率。毕竟在房地产行业中，土地作为最主要的存货之一，变现能力是比较差的。大量闲置土地的存在，一定会影响到存货周转率，存货周转率的高低又会影响到企业的盈利能力。所以，可以从土地的使用效率上方面来提高公司的资金使用效率，从而提高企业的盈利能力。

（二）加大品牌宣传和销售力度。从销售策略方面下手，实施必要的降价促销，会在短时间内提高存货的变现能力，毕竟未售出房产是构成房地产行业的最主要的部分，有效的促销活动，是为了保利地产迅速的回笼资金，并且相应的调整一下在建项目的开发，稳定可持续发展，而不是为了短期的经济效益。

（三）进一步提高费用控制水平。紧跟时代的步伐，不断接收一些先进的期间费用控制手段和理念，采取完善有效的控制措施。

主要参考文献：

房地产行业分析报告篇九

当前房地产行业的问题和对策分析

一、房地产行业发展概况分析

我国房地产业从1998年住房改革以来，一直处于快速发展之中。从投资的角度来看，过去5年，全国房地产开发投资年均增长22．97％，房地产开发投资占固定资产投资的比重由12．7％提高到24％。房地产开发投资增长直接或间接拉动国内生产总值增长每年保持在2个百分点左右，2003年更是达到了2．79％。房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业。

表1国民经济发展和房地产投资单位：亿元

年份gdpgdp增长率(%)房地产开发投资额增长率(%)直接贡献(%)开发额占gdp比重(%)199982067.57.14103.213.530.965.00200089468.18.04984.0521.471.725.57200197314.87.56344.127.292.056.522002104790.68.07736.421.951.767.382003116693.69.110106.130.632.798.66

数据来源：《中国经济景气月报》

在成为国民经济支柱产业的过程中，房地产业由于投资增长速度过快，给整个经济的稳健运行带来了隐患。统计显示，今年一季度，全社会固定资产投资同比增长43％，其中房地产开发投资增长41．1％，成为投资高增长中的重要推动力量。固定资产投资规模过大是当前经济生活中的主要矛盾，房地产业投资增速过快势必加剧投资规模扩张，拉动生产资料全面紧张，助长无序竞争和市场混乱，引发房屋积压和经济泡沫。这些都是关系全局性的问题。

为了在贯彻落实现有政策的基础上进一步加强对房地产市场的调控力度，2004年以来，国家有关部门继续实行近两年来对房地产市场进行宏观调控的策略，进一步加大对房地产市场的调控力度，从而确保整个经济的平稳发展。全国性和区域性房地产政策层出不穷，尤其是在地方政策的出台和执行上，表现得非常迅速。

中央和地方一系列政策的出台使得房地产行业投资初步走向平稳增长，从统计数据可以更加清晰的看到这种变化。尽管今年一季度房产投资增长了41．1％，但从3月份的统计数据看，房产投资增长只是27％，并开始呈现回落迹象。

二、我国房地产业面临的主要问题分析

当前我国房地产行业存在的问题主要集中在三个方面：投资增长过快、结构不合理和土地开发利用不科学。

1、投资增长速度过快

随着我们国家人均gdp的提高(已经超过1000美元)，经济的持续快速增长，汽车和住房等已经成为消费者重要的投资和消费品。当前，消费结构的升级，城市化进程加快，城市基础设施建设进一步完善，以及城市危房的改造等使得房地产业投资一直处于快速发展过程中，局部地区房地产价格上升过快。

从1998年以来，投向房地产行业的资金一直呈两位数递增之势。2003年我国城镇房地产开发共完成投资10106亿元，占gdp(116694亿元)的8．66％，占固定资产投资的18．34％，比上年增长29．7％。根据国家统计局数据分析，到今年5月份，有9个省份房地产投资增幅超过60％，其中主要是非住宅投资。当前全国商品房的平均价格为每平方米2677元，同比上涨6．6％，其中住宅平均价格为每平方米248l元，同比上涨6．5％，包括南京在内的9个大中城市房价涨幅超过10％。

投资保持一定速度增长、价格平稳上升与合理波动对经济的发展起到了促进和推动作用，因而是有必要的。但是，如果这种增长不能很好地被控制，带来的影响和冲击又是严重的。其最直接的后果就是房地产投资增长远远大于销售增长，致使商品房空置率上升，而更深层次的后果则是造成房地产投资结构不合理，引起经济的大起大伏。更为关键的是，吸收了大量银行贷款的房地产投资一旦出现泡沫，对经济发展的良好势头和整个金融体系的影响和冲击不容小视。

2、结构不合理

当前，我国房地产市场普遍存在商品房局部供给过剩和短缺并存的现象，表现为高档商品房、写字楼等供大于求，中低档商品房、经济适用房供不应求。在房地产业投资高速增长的背后是空置商品房总量和空置率直线攀升，而且空置房还在以每年超过15％的速度在递增。

一方面是中高档以上的商品房、别墅和写字楼滞销严重，另一方面是广大的消费者期待的经济适用房和中低档商品房处于短缺之中。结构性矛盾已经成为影响房地产业健康发展的关键因素。如果不能有效解决结构性矛盾，满足消费者的合理需求，引导房地产业健康发展，将会带来经济的更大波动和不稳定，影响整个国民经济的协调发展。

3、土地开发利用不科学

土地开发利用是关系到整个房地产市场发展的关键因素。房地产市场的繁荣与否、健康与否都跟土地市场息息相关。同样，导致房地产出现“过热”现象至关重要的一个原因就是土地市场的失控。

当前土地利用方面存在的问题主要是：土地滥用、违规开发现象过于严重5耕地得不到有效保护；土地开发利用没有科学合理的规划。

土地市场的不规范运作与地方政府有着密切的关系。各级地方政府从地方经济出发、从自己的政绩出发，打着“经营城市”的旗号，大肆新建开发区，营造各种形象工程。据初步统计，全国朗o个城市和两万多个镇中有五分之一存在“形象工程”，有的小城市马路超过100米宽。有一个城市只有5万多人口，但建的广场却可以站6万人。而很多居民却不能得到基本居住条件的保障。在违规操作的过程中，地方政府大量征用农村耕地，造成耕地数量的急剧下降。低价征地，高价出让，拿土地来招商，己成为不少地方创造政绩、增加财政收入、改善部门福利的捷径。然而，很多被征用的土地没有很好的利用，浪费随处可见。

三、主要对策分析

解决当前我国房地产行业存在的问题主要应从三个方面努力：继续发挥国家政策的引导作用、加快结构调整步伐和加强科学规划。

1、发挥国家政策的引导和信号作用

国家政策的作用首先体现在对土地利用和信贷的控制和指导上。对土地市场进行适当干预，保护耕地，减少浪费，控制房地产行业过热发展的源头，对银行信贷加强严格审核和控制，降低信贷风险。在调控信贷的过程中，应该区别对待不同的企业，应该鼓励和支持一些经营规范，财务结构合理的房地产大型集团；还应该考虑到房地产行业的特殊性，即商品的不流动性和难以套利。因此在不同的城市应结合各自优势，采取不同的支持政策。

发挥国家政策作用的另一个重要方面就是建立信息预警系统，完善房地产信息统计制度。目前我国房地产行业信息统计、分析和预警系统之间存在诸多不适应的地方，主要有：注重总量、不注重结构，不适应房地产不可移动、产品差异性强、区域性强的特点；注重增量、不注重存量，不适应当前增量和存量互动的、统一的房地产市场体系初步建立的形势；注重城区、不注重城乡互动，不适应城乡人口迁徒形成的市场需求；注重买卖、不注重租赁，不适应规范发展租赁市场、分析租金变动趋势的要求；注重部门统计、不注重数据整合，不适应房地产业与相关产业密切联系、相互影响的实际。

完善这一体系可以全面、及时、准确地采集房地产市场基础数据及相关数据，对市场运行状况和发展趋势做出准确判断，并通过向社会发布市场信息,引导市场理性投资和消费。预警体系的建设，将有利于降低不确定性，减少房地产泡沫。

从打击滥用土地、没收没有利用的土地、三次动用存款准备金率、提高再贷款利率和贴现率、遏制炒房等一系列政策措施看，国家调控力度在加大。这种调控不是打压市场，而是“挤泡沫”，是为了保护消费者的根本利益，为了市场更加理性和健康地发展。调控必然会加剧这个行业的分化、淘汰和整合，也一定会让政府、开发商和消费者更加理性和成熟。

2、加快结构调整的步伐

房地产行业结构性矛盾既是现实问题又是深层次问题。房地产开发商要在政府政策的调控下，在市场信号的引导下，充分考虑消费者的实际需求，加大对中低档房地产项目的开发，限制和控制高档商品房、写字楼和别墅的开发。

空置房较多的地区有一个共同的现象，即高档住宅过热、积压最严重，而中低挡住宅则普遍供不应求。一些开发商长期以来的市场定位一直是高收入阶层。但是，随着住房由实物分配向货币分配转变，消费主体发生了根本性的变化，工薪阶层日益成为主流消费者。因此，开发商抓住机会，及时进行结构调整，改善房地产商品的供给状况，对规范房地产行业，提高人民生活水平，改善居住条件都有着积极的影响和促进作用。

调整房地产供给结构还需要发挥政府的重要作用。政府首先应保证经济适用房土地供应，适当增加普通商品住宅土地供应5其次要继续加强住宅建设，特别是加强经济适用房建设和管理，搞好普通商品住房建设，完善廉租住房制度，更好地满足居民消费需求；第三，要严格控制商业营业用房建设，特别是严格控制高档写字楼、别墅和高档公寓建设。

只有开发商和政府从不同的角度出发，共同努力，房地产业的结构性矛盾才会得到解决，房地产市场才会更加理性。

3、加强科学规划

房地产业是集经济、社会、文化、科技、生态、环保于一体，是一个多目标体系集中度很高的行业，既有经济效益又有社会效益和环境效益。因此，在房地产业发展的过程中，科学规划的作用显得尤为突出。科学规划既要考虑到土地的开发利用又要考虑到区域的协调发展和城镇体系建设。

在土地开发利用方面，目前全国国有土地资源价值达25万亿元以上，是价值最大的国有资产。但是，由于没有进行科学合理的规划，缺乏长远的发展观，导致国有资产的大量流失，城市农村的经济格局被人为破坏，妨害可持续发展战略的实施，直接影响了房地产市场的健康发展。加强对土地的科学规划和利用，将会极大改善这种状况。地方政府应该着眼于长远发展，着眼于全面建设小康社会的目标，合理利用土地资源，提高房地产建设的容积率，搞好城市规划，树立科学的发展观，以此促进地方经济的快速协调发展。

在区域发展和城镇体系规划方面，要从区域协调发展和城乡一体化的角度出发，充分考虑到我国城镇化进程加快，基础设施建设进一步完善的现状，科学设计出既符合不同区域经济发展要求又符合城镇化发展规律的方案。

加强科学规划核心是要保持规划的权威性和稳定性，因此科学的规划一经确定，必须通过立法的形式确保严格执行，任何一级政府和领导人都无权任意改变。同时还要改进规划监督体制，实行规划编制机构和规划监督机制分开设立，分开运行。规划是经济、社会发展的龙头，是指导房地产开发建设的总闸门。房地产建设只有走上按规划建设的轨道，才能摆脱发展的盲目性和越建越乱的局面，才能真正营造出既有经济价值又有人文价值的房地产精品，才能真正实现房地产业的全面、协调、可持续发展。

当前我国房地产业虽然存在投资增长过快、部分产品价格上涨幅度较高、结构不合理和土地开发利用不科学等问题，但从总体上看，整个行业仍然是健康的，并没有出现过热的现象。作为国民经济的支柱产业，保持房地产业持续稳定发展，仍是政府产业政策的着重点之一。一个正常、成熟的市场应该是理性的、只包含较少投机成分的市场。从去年6月份至今，政府出台了一系列政策规范房地产行业，包括打击炒房、紧缩房地产信贷、确立土地交易方式、清查开发区违规占地等，这些政策都表达了政府排除干扰房地产市场健康发展的不利因素、力促房地产市场向规范化迈进的政策取向。随着这些政策的贯彻落实，加之中国经济持续稳定发展和城市化水平不断提高的良好宏观背景，中国房地产市场的透明度和规范性将进一步提高，中国房地产业将迎来一个新的发展高潮。