在经济发展迅速的今天，报告不再是罕见的东西，报告中提到的所有信息应该是准确无误的。报告对于我们的帮助很大，所以我们要好好写一篇报告。下面是我给大家整理的报告范文，欢迎大家阅读分享借鉴，希望对大家能够有所帮助。
资产评估毕业实习报告篇一
重要组成人员,在现代社会中的地位越来越高,很多毕业生都愿意在资产评估机构实习，下面为大家分享了资产评估的毕业实习报告，欢迎借鉴！
通过实践审计， 把我们学习的理论知识带到实践中去。使我们对资产评估更好 地更全面地了解， 也对之前所学起到一个阶段性总结的作用，提高我们的实务动 手能力。
了抽查盘点。 与企业相关人员进行交流后了解到该公司财务部门和仓库部门账务 相对健全，监控机制有效，实行月底盘点制度。不同种类的存货有不同的评估方 法，在罗老师的指导下，我学习到了这些方法。 原材料账面值由购买价和合理费用构成，对于大部分原材料周转相对较快， 账面单价接近基准日市场价格，以实际数量乘以账面单价确定评估值。 对于正常销售的产成品则以其售价为基础确定评估值，公式如下：评估价值 =实际数量× 出厂单价× (1－产品销售税金及附加费率－销售费用率－销售利润率 × 所得税率－净利润率× r) 其中 r 为净利润折减率，畅销产品为 0，一般销售产品为 50%，勉强可销售 的产品为 100%。 在产品（自制半成品）研发支出、制造费用系企业正在制造尚未完工的在产 品所形成的研发支出。在清查核实的基础上，经分析调研发现，对于正常在产品 的研发支出，企业及时记录了生产过程中的人工费用、材料费用、制造费用、其 他费用，金额准确，以核实后的账面值确认评估值。 发出商品为已发往客户的产品，我依据调查情况和企业提供的资料分析，对 于发出商品以其售价为基础确定评估值。 其评估方法基本与产成品的评估方法一 致。 在这个项目中， 我亲身体验了资产评估的具体操作方法， 对于资产评估这一 工作有了更为直观的认识。
在将近 3 个月的实习中， 我认识到了理论与实践的巨大差距。能够端正自己 的工作态度，并认真及时的完成工作，有吃苦耐劳的精神。能在指导教师耐心的 指导下掌握有关资产评估的知识及实践操作的技能， 能很好的运用办公软件并以 较高的工作效率对待工作。但同时发现了自身的不足。如具备的专业知识不够。 理论知识的欠缺、不扎实。没有时刻关注身边关于资产评估有关方面的讯息，信 息不够全面。经验不足，不善于与客户进行沟通，达到有效的合作意向。对于一 些问题的处理，不沉着和果断。 通过实习， 我学会了运用所学知识解决处理简单问题的方法与技巧，学会了 与员工同事相处沟通的有效方法途径。 积累了处理有关人际关系问题的经验方法。 同时我体验到了社会工作的艰苦性，通过实习，让我在社会中磨练了下自己，也 锻炼了下意志力，训练了自己的动手操作能力，提升了自己的实践技能。积累了 社会工作的简单经验，为以后工作也打下了一点基础。 实践是大学生活的第二课堂,是知识常新和发展的源泉,是检验真理的试金 石,也是大学生锻炼成长的有效途径。一个人的知识和能力只有在实践中才能发 挥作用,才能得到丰富、完善和发展。不能仅仅将自己定位为一名刚毕业的大学生， 更应该定位为一名基层的工人阶级， 这样才能不断地提升自身的素质、 素养， 不断地改进自己的知识结构水平，让自己投入到理论学习中，好好积累基础理论 知识，方能厚积薄发。 实习是大学进入社会前理论与实际结合的最好的锻炼机会，也是大学生到 从业者一个非常好的过度阶段， 更是大学生培养自身工作能力的磨刀石，作为一 名刚刚从学校毕业的大学生， 能否在实习过程中掌握好实习内容，培养好工作能 力，显的尤为重要。 思想是人的灵魂，是人的内在力，要想把实习任务完成好，首先要把思想 调整好。我认为是热爱实习岗位，积极承担岗位职责，不断提升实习效率。因为 “爱岗才能敬业” ，热爱实习岗位才能完成好实习任务。在实习过程中，我努力 培养自己对实习岗位的热情， 珍惜在岗上的每一分钟，努力学习岗位上的相关知 识，积极承担岗位上的责任义务，努力做到能够独立顶岗，能够独立完成岗位上 的相关操作，对岗位技能知识做到“懂，会，做” 。 一份劳作，一份收获，我坚信自己的努力一定会有回报，而我也将会仍然 继续努力为自己而奋斗。
资产评估毕业实习报告篇二
敬 ：
根据贵公司与我公司的合作意向，我公司将对贵公司开展相关尽职调查工作，为顺利完成本次尽职调查工作，我公司特向贵公司发送本次尽职调查文件清单，请贵公司提供清单所列明的文件资料或相关书面说明。
现就贵司提供初步清单中相关文件的注意事项提示如下：
1. 请把准备好的文件资料右上角标注出其在列表中相对应的编码（例如：、 等），并按先后顺序放入总文件夹一并提交。
2. 如存在重复要求的情况，只需提供一份文件资料，并请加以注明（例如：“已按提供”）。
3. 能够提供原件的文件请提供原件；无法或不宜提供原件的，请提供复印件并加盖公章予以证明（必要情况下骑缝加盖公章或者专用的骑缝章）；能够提供电子文档的，请一并提供。
4. 凡是有正本、副本的证照（如《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、《税务登记证》等），正本、副本均需提供。
5. 为提高工作效率，建议文件提供方指定专人总负责本清单列表所提及的文件资料的收集汇总（可按部门职能分解收集，逐项核对，统一汇总）。
本清单只是初步的调查文件清单。随着对贵公司情况的进一步了解，我公司将会陆续提出后续调查清单或采取查验、走访、谈话、现场勘查等其他方式进行进一步谨慎调查。
对于公司在尽职调查过程中提供的任何支持和配合，项目组全体深表感谢！
公司当前的基本情况
公司在工商局的全套登记资料，最新的经工商局年检的营业执照
公司当前的股权结构图，请披露到实际控制人；
公司所有境内外子公司/企业、分公司、办事处、研究所等（请注明该等控股子公司及参股子公司的其他投资者及该等控股子公司及参股子公司的股权结构）；公司控股、参股公司、企业的企业法人营业执照、公司章程或其他下属单位的注册登记证明公司所投资公司的验资报告、以非货币资产出资的评估报告；关于设立各子公司/企业的协议书及其修改协议；关于设立各子公司/企业、分公司、办事处等的董事会决议等内部批准文件。
行业主管部门或审批机构作出的最新有效批复、批准证书或其他证明文件；
公司历史沿革情况
公司章程及历次修改情况；
公司的经营范围和主营业务历次变更情况；
公司设立至今历次评估报告、历年审计报告；
公司历年年检材料；
主要股东（追溯至实际控制人）营业执照及基本情况说明：成立时间，注册资本，股权结构，经营范围和主营业务，控股及参股公司，最近一年及一期的财务状况和经营成果，董事、监事及高级管理人员等，说明其持有公司的股份是否存在任何因被质押、诉讼等引致的纠纷或潜在纠纷。
股东情况和股权结构图、控制关系图
说明主要股东和实际控制人最近三年内变化情况或未来潜在变动情况；
反相关法律法规等情形；
涉及股东的有关法律文件：
各类产品生产工艺流程图及其介绍
各类产品生产流程中的关键技术
各产品流水线设计生产能力、规模，实际生产规模等情况（ 表格 1）
主要产品的成本构成及单位成本（ 表格 2 ）
生产相关许可证
前三年的主要产品（或服务）情况及其各年的生产能力和产量。
公司主要产品和服务的质量控制情况，主要包括质量控制标准、质量控制措施、质检设备装备及产品质量纠纷等；同时提供，公司获得的质量认证证书（请公司出具说明，说明公司产品是否符合有关产品质量和技术监督标准，自成立以来是否因违反有关产品质量和技术监督方面的法律法规而受到处罚，是否有因违反该等法律、法规或涉及产品质量、技术监督方面的问题而已经发生、正在发生或有明显迹象表明将可能发生诉讼、仲裁、行政调查或罚款和其他责任；如有，请提供有关文件）(如行政处罚通知书、判决书、裁决书等)
生产各类产品所需要原材料列表（表格3）
生产所需原材料采购模式介绍（包括但不限于：定价标准、平均价格）
原材料的采购量、采购合同、采购金额以及采购量和采购金额的月度年度统计。
主要原材料供应商明细表列明主要原料供应商与本公司有无关联关系，并合并计算有关联关系的供应商采购量（表格4）
主要能源（燃料及动力）消耗量汇总表（表格5）
公司产品耗用主要原材料及主要能源价格走势图
公司采购政策，供应商如何选定（招标？还是其他）。
1、按照交易目的划分
a、行业并购：指收购方通过横向收购同行业企业或纵向并购上下游企业，实现规模效益、协同效应或产业链延伸。
b、整体上市：指已实现部分资产上市的集团企业，将未上市部分或全部资产注入已上市资产所在的上市公司平台，从而实现集团企业资产整体上市的证券化过程。
c、借壳上市：借壳上市是指借壳方通过向上市公司置入自有资产，同时取得上市公司的控制权，使其资产得以上市的资本运作过程。
2、按照交易模式划分
a、现金收购：上市公司以自有资金或债权融资筹集资金收购标的资产，构成重大资产重组。
b、重大资产出售：重大资产出售，交易对方以债权、承债、现金等方式支付。
c、重大资产置换：重大资产置换，差额以现金支付。
d、发行股份购买资产：上市公司通过发行股份购买资产，可以配套融资，可能以部分现金支付对价，可能不构成重大资产重组、构成重大资产重组、构成借壳上市。
e、重大资产置换、出售+发行股份购买资产：上市公司通过剥离主要资产，形成净壳，再向交易对方发行股份购买资产。资产承接方可能是原控股股东，也可能是注入资产股东，也可能部分原股东承接、部分注入资产股东承接。（涉及变相壳费支付）
二、“上市公司并购重组业务主要审核关注要点”
1、审核关注要点——交易价格公允性
下，采用与企业各项资产和负债相适应的具体评估方法分别对被评估企业的各项资产及负债进行评估，以评估后的总资产减去总负债确定净资产评估价值。
b、收益法：是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。现金流折现方法（dcf）是通过将企业未来预期的现金流折算为现值，估计企业价值的一种方法，即通过估算企业未来预期现金流和采用适宜的折现率，将预期现金流折算成现实价值，得到企业价值。
c、市场法：企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。市场法适用的前提是：①存在一个活跃的公开市场且市场数据比较充分；②公开市场上有可比的交易案例。
2、审核关注要点——盈利预测
a、涉及的盈利预测内容
标的资产盈利预测报告（一年一期或当年）
上市公司备考盈利预测报告（一年一期或当年）
评估报告盈利预测一般对标的资产进行五年一期间的盈利预测
b、主要关注事项
假设前提是否合理，是否难以实现
预测利润是否包括非经常性损益
对未来收入、成本费用的预测是否有充分、合理的分析和依据
盈利预测报告中是否存在预测数据与历史经营记录差异较大的情形
盈利预测数据与历史经营记录差异较大的，相关解释是否合理
3、审核关注要点——持续盈利能力
4、审核关注要点——资产权属
1、关注事项
标的资产是否已取得相应权证（土地、房产、商标、专利、采矿权等） 标的资产权属是否存在争议或限制（抵押、质押等情况）
标的资产的完整性情况是否充分披露
2、土地或房产未取得相关权证时
申请人是否补充披露尚未取得相应权证资产对应的面积、评估价值、分类比例，相应权证办理的进展情况，预计办毕期限，相关费用承担方式，以及对本次交易和上市公司的具体影响等。
在明确办理权证的计划安排和时间表的基础上，关注是否提供了相应层级土地、房屋管理部门出具的办理权证无障碍的证明。如办理权证存在法律障碍或存在不能如期办毕的风险，是否提出相应切实可行的解决措施（例如，由重组交易对方承诺，如到期未办毕，则以现金方式向上市公司补偿相应的评估价值）。
本次交易标的资产评估及作价是否已充分考虑前述瑕疵情况，如未考虑，是否已提出切实可行的价值保障措施。
3、标的资产是否存在争议或限制
标的资产（包括标的公司股权及标的公司持有的主要资产）权属存在抵押、质押等担保权利限制或相关权利人未放弃优先购买权等情形的，申请人是否逐项披露标的资产消除权利限制状态等或放弃优先购买权等办理进展情况及预计办毕期限，是否列明担保责任到期及解除的日期和具体方式。针对不能按期办妥的风险，是否已充分说明其影响，作出充分的风险提示，提出切实可行的解决措施。
为担保事项导致上市公司重组后的资产权属存在重大不确定性。独立财务顾问和律师是否对此进行充分核查并发表明确的专业意见。
4、标的资产的完整情况是否充分披露：
上市公司拟购买（或出售）的资产涉及完整经营实体的，关注相关资产是否将整体注入（或置出）上市公司。除有形资产外，相关资产是否包括生产经营所需的商标权、专利权、非专利技术、特许经营权等无形资产。如包括，是否详细披露权属变动的具体安排和风险；如未包括，是否需要向关联方支付（或收取）无形资产使用费，如何确定金额和支付方式。
涉及完整经营实体中部分资产注入上市公司的，关注重组完成后上市公司能否（如何）实际控制标的资产，相关资产在研发、采购、生产、销售和知识产权等方面能否保持必要的独立性。
标的资产涉及使用他人商标、专利或专有技术的，关注是否已披露相关许可协议的主要内容，是否充分说明本次重组对上述许可协议效力的影响，该等商标、专利及技术对上市公司持续经营影响。
5、审核关注要点——同业竞争
相关各方为消除现实或潜在同业竞争采取的措施是否切实可行，通常关注具体措施是否包括（但不限于）限期将竞争性资产/股权注入上市公司、限期将竞争性业务转让给非关联第三方、在彻底解决同业竞争之前将竞争性业务托管给上市公司等；对于承诺和措施，重点关注其后续执行是否仍存在重大不确定性，可能导致损害上市公司和公众股东的利益；重点关注上市公司和公众股东在后续执行过程中是否具有主动权、优先权和主导性的决策权。
涉及竞争性业务委托经营或托管的，关注委托或托管的相关安排对上市公司财务状况的影响是否已充分分析和披露，有关对价安排对上市公司是否公允，如可能存在负面影响，申请人是否就消除负面影响作出了切实有效的安排。
6、审核关注要点——关联交易
a、交易本身是否构成关联交易
b、标的资产业务是否存在持续关联交易
是否充分披露关联交易定价依据，以及是否详细分析交易定价公允性。是否对照市场交易价格或独立第三方价格进行充分分析说明，对于关联交易定价与市场交易价格或独立第三方价格存在较大差异，或者不具有可比的市场价格或独立第三方价格的，是否充分说明其原因，是否存在导致单方获利_易或者导致显失公允的情形。（作价公允性涉及到标的资产真实盈利能力，影响收益法评估值）
对于交易对方或其实际控制人与交易标的之间存在特定债权债务关系的，结合关联方应收款项余额占比及其可收回性的分析情况，重点关注是否可能导致重组完成后出现上市公司违规对外担保、资金资源被违规占用，是否涉及对关联财务公司的规范整改，对此类问题能否在确定最终重组方案前予以彻底规范和解决。
是否存在控股股东、实际控制人及其关联方通过本次重组占用上市公司资金、资源或增加上市公司风险的其他情形，相关影响和解决措施是否已充分披露。
特殊情况下涉及重组方将其产业链的中间业务注入上市公司，重组后的持续关联交易难以避免的，是否已考虑采取有效措施，督促上市公司建立对持续性关联交易的长效独立审议机制、细化信息披露内容和格式，并适当提高披露频率。（持续大额关联交易、无可行解决措施会构成审核障碍）
7、审核关注要点——债权债务处置
填报说明：
一、适用范围
本表适用于企业重组采取特殊性税务处理，报送税务机关核准的申请表。由拟采取特殊性税务处理的企业填报。 二、填报说明 （一）栏目说明 1.“企业重组类型”：填报企业重组交易的业务类型，包括“债务重组”（包括“重组所得超50%”、“债转股”两个子项）、“股权收购”（包括“同一控制下无对价”、“其他”两个子项）、“资产收购”、“合并”、“分立”五种类型。表栏目通过勾选填报。
资产评估毕业实习报告篇三
xx市xx资产评估有限责任公司(insect tears)
二〇xx年十一月
a公司拟出售大功率电热转换体及其处理技术
xx评报字(20xx)第003号
xxxx资产评估有限责任公司接受a公司的委托，根据国家关于资产评估的有关规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，对a公司拥有的“大功率电热转换体及其技术”的所有权，以该项专利技术出售为目的的“预期收益价值”进行了评估。我们的评估表达了我们认为上述“专有技术所有权”，在“特定使用目的”前提下，在评估基准日20xx年xx月1日，所表现的预期收益价值。
“预期收益价值”，在此被定义为，该专利技术所生产的产品在未来销售过程中为企业带来的利润收入现值。买卖双方对委估资产及市场，以及影响委估资产价值的相关因素均有合理的知识背景。相关交易方将在不受任何外在压力、胁迫下，自主、独立地决定其交易行为。
“特定使用目的”是指本次交易的技术受让方将按其约定的目的和用途使用上述专有技术，并在可预见的未来，不会发生重大改变。本次评估的技术的使用目的是研制、生产大功率电热转换体。所谓“专有技术所有权”包括对专有技术的使用权、使用许可权和获取报酬权及转让权等权利。
所谓使用权是指在符合国家有关法律、法规并不损害社会公共利益的前提下，以盈利或非盈利为目的直接或间接实施委估技术;所谓使用许可权和获取报酬权是指许可他人使用上述使用权规定的全部或部分权利并收取报酬的权利;转让权是指可以向他人转让上述使用权、使用许可权和获取报酬权的权利。
委估技术所有权转让将意味出让方转让上述技术后将不再享有上述使用权、使用许可权和获取报酬权及转让权。需要特别说明的是转让方转让上述技术后也将不再拥有上述技术的使用权。
人民币259.066万元，大写人民币贰佰伍拾玖万零陆佰陆拾元整。
我们需要在此声明:
1、本次评估是建立在假设上述技术的转让和实施不会违反国家法律及损害社会公共利益，也不会侵犯他人包括专利权在内的任何受国家法律依法保护的权利的基础上的。
2、本次评估的专有技术所有人为a公司。
3、为了本次评估，我们采用了一些上市公司的有关财务报告和股票交易数据。我们的估算工作在很大程度上依赖上述财务报告和交易数据，我们假定上述财务报告和有关交易数据均真实可靠。我们的估算依赖该等财务数据的事实，并不代表我们表达任何对该财务资料的正确性和完整性的任何保证，也不表达我们保证该资料没有其他前提要求与我们使用该数据有冲突。
根据委托协议要求，本报告及其结论仅用于本报告所设定的目的而不能用于其他目的。本评估报告有效使用期限为一年，以评估基准日起计算，超出有效期限，则需重新进行评估。
以上内容摘自资产评估报告书-xxxx资产评估有限责任公司评报字(20xx)003号，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。本摘要与资产评估报告书正文具有同等法律效力，本摘要供委托方简要了解评估有关情况。
a公司拟出售大功率电热转换体及其处理技术
xx评报字(20xx)第003号
a公司:
1、委托方、资产持有方:a公司，a公司于5年前自行研发了该项大功率电热转换体及其处理技术，并获得了发明专利证书，专利的保护期为20年。
2、评估报告其他使用方:企业专利技术转让相对应的机构及法律、法规另有规定的使用方。
根据评估委托协议的约定，a公司拟将其拥有的专有技术“大功率电热转换体及其技术”出售给b公司合作，本次评估目的为对上述专有技术于评估基准日的预期收益价值进行评估，以对a公司的出售行为提供价值参考依据。
本次评估对象为委托方委托评估的“大功率电热转换体及其技术”在未来预期收益的现值。
本次评估的范围为委托方拟进行出售的“大功率电热转换体及其技术”预期收益价值，具体包含大功率电热转换体设计、制造、工艺方面的技术，以及生产产品销售的收入预测和收益预测。
本次评估所使用的价值类型为预期收益价值。
“预期收益价值”，在此被定义为，该专利技术所生产的产品在未来销售过程中为企业带来的利润收入现值。
本项目评估基准日定为20xx年xx月1日，这样与实际现场勘察、评估信息资料分析以及评估目的的实现日期较为接近，有利于评估目的的实现。评估中所采用的价值标准是评估基准日有效的持续经营价值标准。
1、法律法规依据
(4)其他与本项评估有关的法律法规。
2、评估准则依据
(2)财政部发布的《企业会计准则》、《企业会计制度》;
(4)中注协发布的《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》;
(5)其他与本项评估有关的评估准则、规范。
3、取价依据及参考依据
(2)企业最近三年的财务报表;
(3)企业提供的银行对账单、有关财务凭证等;
(4)企业提供的有关事项说明。
本次评估所使用的主要方法为收益法。
收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的方法。
1、接受委托:20xx年xx月1日，评估机构接受委托方项目委托、明确评估目的、确定评估对象及范围，选定评估基准日和拟定评估工作方案。
2、资产清查:20xx年xx月1日-17日，评估人员首先指导委托方收集准备资料，并与委托方工作人员一起清查核实委托评估的资产，验证有关资料。
3、评定估算:本次专利技术评估采用收益法
(1)、转让条件
a公司是出售该专利技术，转让的是该专利技术的所有权。
(2)、专利现状
该项技术已申请专利权，其所具备的基本功能可以从相关的专家鉴定书中获悉。此外，a公司已经使用了该项专利技术5年时间，产品已进入市场，市场的潜力较大。因此，该项专利技术的获利能力预期较强。
(3)、相关参数
根据对该类专利技术的更新周期以及市场上产品更新周期的分析，确认该专利技术的剩余使用年限6年。根据对该类专利技术的交易实例的分析，以及该类专利技术对产品生产的贡献率的分析，确定销售收入分成率为5%，所得税的税率确定为30%。
根据市场的投资收益率，确定该专利技术评估时所产用的折现率为10%。
(4)评定估算
本项目的前提假设为:
1、我们假设委估技术的实施不会违反国家法律及社会公共利益，也不会侵犯他人包括专利权在内的任何受国家法律依法保护的权利。
2、本次预测是基于现有的市场情况，不考虑今后市场发生目前不可预测的重大变化和波动。如经济危机、恶性通货膨胀等因素。
3、本次预测是基于现有的国家法律、法规、税收政策以及银行利率等政策，不考虑今后的不可预测的重大变化。
(1)计算未来6年(20xx-20xx)专利技术每年的税后利润、折现值:(单位:万元)
(2)计算各年专利技术收益分成及专利技术评估价值:(单位:万元)
经分成法，按照专利技术分成率5%，专利技术评估值的计算如下:
p=38.182+43.386+47.332+44.224+43.463+42.479=259.066(万元)
截止评估基准日，纳入评估范围的专利技术预期收益评估价值为259.066万元，大写人民币贰佰伍拾玖万零陆佰陆拾元整。
本评估结论系对基于评估基准日专利技术预期收益价值的反映。评估结论系根据本报告书所述评估假设、原则、依据、前提、方法、程序得出，评估结论只有在上述评估假设、原则、依据、前提存在的条件下，以及委托方所提供的所有原始文件都是真实与合法的条件下成立。评估结果没有考虑将来可能承担的特殊交易方可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化、有关法规政策变化以及遇有自然力或其他不可抗力对资产价值的影响。
评估基准日后，评估报告有效期以内，专利技术相关内容若发生变化，应根据原评估方法对参数进行相应调整，若资产价值类型或价值标准发生变化，并对评估价值产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值。
本评估结论的有效使用期限从评估基准日起计算,即有效期从20xx年xx月1日至20xx年10月31日。
1. 本次评估结果自评估基准日起的一年内有效，但如果本次评估前提发生变化，则可能会对评估结果产生影响。委托方应根据本次评估中使用的评估方法对资产评估值进行相应调整或重新委托评估机构进行评估。
2. 本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的的公允价格，在评估中，我们没有考查委估资产是否存在抵押、质押、担保及其他对其转让价可能产生影响的因素，也未考虑国家宏观经济政策发生不可预测的变化以及遇有不可预测的自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。
3. 各有关方面应该了解并意识到，我们的评估工作是对评估对象的价值进行估算，并发表专业意见。在进行评估工作中，评估人员依据评估有关规范意见的规定对委托方和资产占有方提供的评估对象产权权属证明文件、资料进行关注和必要的查验，但我们不是法定的资产权属鉴证机构，对委托评估资产的产权鉴证工作超出评估工作的范围，我们不能对委托评估资产的产权关系的真实性、合法性和完整性提供任何保证。
4. 本次评估是建立在假设上述技术的转让和实施不会违反国家法律及损害社会公共利益，也不会侵犯他人包括专利权在内的任何受国家法律依法保护的权利的基础上的。
5. 本次评估的专有技术所有人为a公司。
6. 本次评估结果是为本次评估目的，根据公开市场原则和一些假设前提下对评估对象的公平市场价值的评估。本次评估所涉及的委估技术产品的未来销售预测是建立在委托方制定的盈利预测基础上的。我们的评估假设是在目前条件下，对委估对象未来经营的一个合理预测，如果未来出现可能影响假设前提实现的各种不可预测和不可避免的因素，则会影响上述盈利预测的实现程度。我们愿意在此提醒委托方和其他有关方面，并不保证上述假设可以实现，也不承担实现或帮助实现上述假设的义务。并且，我们愿意提请有关方面注意，影响假设前提实现的各种不可预测和不可避免的因素很可能会出现，因此有关方面在使用我们的评估结论前应该明确设定的假设前提，并综合考虑其他因素做出交易决策。
7. 本次专利技术评估中，我们仅考虑上述专利技术所产生的经济效益的价值，没有考虑由于上述专利技术转让、实施等可能使受让方以上述技术或上述技术中的某些部分为技术平台，进一步开发出其他技术所可能产生的附加经济效益和社会效益。也没有考虑上述技术转让所可能促使受让方技术进步所产生的社会效益。
8. 评估报告陈述的事项是真实和准确的，评估人员对评估所依据的信息来源进行了验证，并确信其是可靠和适当的;评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观和公正原则基础上形成的，仅在假设和限定条件下成立。
二〇xx年十一月十七日。
1.本准则规范无形资产的评估和相关信息的披露。
2.本准则不涉及土地使用权的评估。
3.本准则所称无形资产，是指特定主体所控制的，不具有实物形态，对生产经营长期发挥作用且能带来经济利益的资源。
无形资产分为可辨认无形资产和不可辨认无形资产。可辨认无形资产包括专利权、专有技术、商标权、著作权、土地使用权、特许权等;不可辨认无形资产是指商誉。
4.注册资产评估师应当经过专门教育和培训，具有专业技能和经验，能够胜任无形资产的评估工作。
5.注册资产评估师应当恪守独立、客观、公正的原则，保持应有的职业谨慎，不得求证客户授意的评估价值。
6.注册资产评估师应当谨慎区分可辨认无形资产与不可辨认无形资产。
7.注册资产评估师应当独立获取评估所依据的信息，并确信信息来源是可靠和适当的。
8.注册资产评估师使用的假设应当合理，不得使用没有依据的假设。
9.注册资产评估师可以利用专家协助工作，但应当对专家工作的结果负责。
10.当出现无形资产转让和投资、企业整体或部分资产收购和处置等经济活动时，注册资产评估师可以接受委托，执行无形资产评估业务。
11.注册资产评估师在执行无形资产评估业务前，应当确定下列事项:
(1)无形资产的性质和权属;
(2)评估目的;
(3)评估基准日;
(4)评估范围。
12.注册资产评估师在进行无形资产评估时，应当考虑下列事项:
(1)有关无形资产权利的法律文件或其他证明资料;
(2)无形资产的性质、目前和历史状况;
(3)无形资产的剩余经济寿命和法定寿命;
(4)无形资产的使用范围和获利能力;
(5)无形资产以往的评估及交易情况;
(6)无形资产转让的可行性;
(7)类似的无形资产的市场价格信息;
(8)卖方承诺的保证、赔偿及其他附加条件;
(9)可能影响无形资产价值的宏观经济前景;
(10)可能影响无形资产价值的行业状况及前景;
(11)可能影响无形资产价值的企业状况及前景;
(12)对不可比信息的调整;
(13)其他相关信息。
13.无形资产的评估方法主要包括成本法、收益法和市场法，注册资产评估师应当根据无形资产的有关情况进行恰当选择。
14.注册资产评估师使用成本法时应当注意下列事项:
(1)无形资产的重置成本应当包括开发者或持有者的合理收益;
(2)功能性贬值和经济性贬值。
15.注册资产评估师使用收益法时应当注意下列事项:
(3)预期收益口径与折现率口径保持一致;
(4)折现期限一般选择经济寿命和法定寿命的较短者;
(5)当预测趋势与现实情况明显不符时，分析产生差异的原因。
16.注册资产评估师使用市场法时应当注意下列事项:
(1)确定具有合理比较基础的类似的无形资产;
(3)依据的价格信息具有代表性，且在评估基准日是有效的;
(4)根据宏观经济、行业和无形资产情况的变化，考虑时间因素，对被评估无形资产以往交易信息进行必要调整。
17.当对同一无形资产使用多种评估方法时，注册资产评估师应当对取得的各种价值结论进行比较，分析可能存在的问题并作相应调整，确定最终的评估价值。
18.注册资产评估师应当在评估报告中声明下列内容:
(1)评估报告陈述的事项是真实和准确的;
(2)对评估所依据的信息来源进行了验证，并确信其是可靠和适当的;
(4)与被评估无形资产及有关当事人没有任何利害关系;
(6)评估报告只能用于载明的评估目的，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。
(1)无形资产的性质;
(2)评估目的;
(3)评估基准日;
(4)评估范围;
(5)重要的前提、假设、限定条件及其对评估价值的影响;
(6)评估报告日期。
(1)无形资产的权属;
(2)使用的信息来源;
(3)宏观经济和行业的前景;
(4)无形资产的历史状况;
(5)无形资产的竞争状况;
(6)无形资产的前景;
(7)无形资产以往的交易情况。
(1)使用的评估方法及其理由;
(2)评估方法中的运算和逻辑推理方式;
(3)折现率等重要参数的来源;
(4)各种价值结论调整为最终评估价值的逻辑推理方式。
22.本准则自20xx年9月1日起施行。
(财政部关于印发《资产评估准则--无形资产》的通知，财会[20xx]1051号，20xx年7月23日)
资产评估毕业实习报告篇四
敬 ：
根据贵公司与我公司的合作意向，我公司将对贵公司开展相关尽职调查工作，为顺利完成本次尽职调查工作，我公司特向贵公司发送本次尽职调查文件清单，请贵公司提供清单所列明的文件资料或相关书面说明。
现就贵司提供初步清单中相关文件的注意事项提示如下：
1. 请把准备好的文件资料右上角标注出其在列表中相对应的编码（例如：1.1、 1.2等），并按先后顺序放入总文件夹一并提交。
2. 如存在重复要求的情况，只需提供一份文件资料，并请加以注明（例如：“已按1.2提供”）。
3. 能够提供原件的文件请提供原件；无法或不宜提供原件的，请提供复印件并加盖公章予以证明（必要情况下骑缝加盖公章或者专用的骑缝章）；能够提供电子文档的，请一并提供。
4. 凡是有正本、副本的证照（如《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、《税务登记证》等），正本、副本均需提供。
5. 为提高工作效率，建议文件提供方指定专人总负责本清单列表所提及的文件资料的收集汇总（可按部门职能分解收集，逐项核对，统一汇总）。
本清单只是初步的调查文件清单。随着对贵公司情况的进一步了解，我公司将会陆续提出后续调查清单或采取查验、走访、谈话、现场勘查等其他方式进行进一步谨慎调查。
对于公司在尽职调查过程中提供的任何支持和配合，项目组全体深表感谢！
1.1公司当前的基本情况
1.1.1公司在工商局的全套登记资料，最新的经工商局年检的营业执照
1.1.2公司当前的股权结构图，请披露到实际控制人；
公司所有境内外子公司/企业、分公司、办事处、研究所等（请注明该等控股子公司及参股子公司的其他投资者及该等控股子公司及参股子公司的股权结构）；公司控股、参股公司、企业的企业法人营业执照、公司章程或其他下属单位的注册登记证明公司所投资公司的验资报告、以非货币资产出资的评估报告；关于设立各子公司/企业的协议书及其修改协议；关于设立各子公司/企业、分公司、办事处等的董事会决议等内部批准文件。
1.2 公司历史沿革情况
1.2.2公司章程及历次修改情况；
1.2.3公司的经营范围和主营业务历次变更情况；
1.2.6公司设立至今历次评估报告、历年审计报告；
1.2.7公司历年年检材料；
1.2.8主要股东（追溯至实际控制人）营业执照及基本情况说明：成立时间，注册资本，股权结构，经营范围和主营业务，控股及参股公司，最近一年及一期的财务状况和经营成果，董事、监事及高级管理人员等，说明其持有公司的股份是否存在任何因被质押、诉讼等引致的纠纷或潜在纠纷。
1.3 股东情况和股权结构图、控制关系图
反相关法律法规等情形；
1.3.6涉及股东的有关法律文件：
2.1 各类产品生产工艺流程图及其介绍
2.2 各类产品生产流程中的关键技术
2.3 各产品流水线设计生产能力、规模，实际生产规模等情况（ 表格 1）
2.4 主要产品的成本构成及单位成本（ 表格 2 ）
2.6 生产相关许可证
2.7 前三年的主要产品（或服务）情况及其各年的生产能力和产量。
2.10 公司主要产品和服务的质量控制情况，主要包括质量控制标准、质量控制措施、质检设备装备及产品质量纠纷等；同时提供，公司获得的质量认证证书（请公司出具说明，说明公司产品是否符合有关产品质量和技术监督标准，自成立以来是否因违反有关产品质量和技术监督方面的法律法规而受到处罚，是否有因违反该等法律、法规或涉及产品质量、技术监督方面的问题而已经发生、正在发生或有明显迹象表明将可能发生诉讼、仲裁、行政调查或罚款和其他责任；如有，请提供有关文件）(如行政处罚通知书、判决书、裁决书等)
3.1 生产各类产品所需要原材料列表（表格3）
3.2 生产所需原材料采购模式介绍（包括但不限于：定价标准、平均价格）
3.3 原材料的采购量、采购合同、采购金额以及采购量和采购金额的月度年度统计。
3.4 主要原材料供应商明细表列明主要原料供应商与本公司有无关联关系，并合并计算有关联关系的供应商采购量（表格4）
3.5 主要能源（燃料及动力）消耗量汇总表（表格5）
3.6 公司产品耗用主要原材料及主要能源价格走势图
3.7公司采购政策，供应商如何选定（招标？还是其他）。
1、按照交易目的划分
a、行业并购：指收购方通过横向收购同行业企业或纵向并购上下游企业，实现规模效益、协同效应或产业链延伸。
b、整体上市：指已实现部分资产上市的集团企业，将未上市部分或全部资产注入已上市资产所在的上市公司平台，从而实现集团企业资产整体上市的证券化过程。
c、借壳上市：借壳上市是指借壳方通过向上市公司置入自有资产，同时取得上市公司的控制权，使其资产得以上市的资本运作过程。
2、按照交易模式划分
a、现金收购：上市公司以自有资金或债权融资筹集资金收购标的资产，构成重大资产重组。
b、重大资产出售：重大资产出售，交易对方以债权、承债、现金等方式支付。
c、重大资产置换：重大资产置换，差额以现金支付。
d、发行股份购买资产：上市公司通过发行股份购买资产，可以配套融资，可能以部分现金支付对价，可能不构成重大资产重组、构成重大资产重组、构成借壳上市。
e、重大资产置换、出售+发行股份购买资产：上市公司通过剥离主要资产，形成净壳，再向交易对方发行股份购买资产。资产承接方可能是原控股股东，也可能是注入资产股东，也可能部分原股东承接、部分注入资产股东承接。（涉及变相壳费支付）
二、“上市公司并购重组业务主要审核关注要点”
1、审核关注要点——交易价格公允性
下，采用与企业各项资产和负债相适应的具体评估方法分别对被评估企业的各项资产及负债进行评估，以评估后的总资产减去总负债确定净资产评估价值。
b、收益法：是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。现金流折现方法（dcf）是通过将企业未来预期的现金流折算为现值，估计企业价值的一种方法，即通过估算企业未来预期现金流和采用适宜的折现率，将预期现金流折算成现实价值，得到企业价值。
c、市场法：企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。市场法适用的前提是：①存在一个活跃的公开市场且市场数据比较充分；②公开市场上有可比的交易案例。
2、审核关注要点——盈利预测
a、涉及的盈利预测内容
标的资产盈利预测报告（一年一期或当年）
上市公司备考盈利预测报告（一年一期或当年）
评估报告盈利预测一般对标的资产进行五年一期间的盈利预测
b、主要关注事项
假设前提是否合理，是否难以实现
预测利润是否包括非经常性损益
对未来收入、成本费用的预测是否有充分、合理的分析和依据
盈利预测报告中是否存在预测数据与历史经营记录差异较大的情形
盈利预测数据与历史经营记录差异较大的，相关解释是否合理
3、审核关注要点——持续盈利能力
4、审核关注要点——资产权属
1、关注事项
标的资产是否已取得相应权证（土地、房产、商标、专利、采矿权等） 标的资产权属是否存在争议或限制（抵押、质押等情况）
标的资产的完整性情况是否充分披露
2、土地或房产未取得相关权证时
申请人是否补充披露尚未取得相应权证资产对应的面积、评估价值、分类比例，相应权证办理的进展情况，预计办毕期限，相关费用承担方式，以及对本次交易和上市公司的具体影响等。
在明确办理权证的计划安排和时间表的基础上，关注是否提供了相应层级土地、房屋管理部门出具的办理权证无障碍的证明。如办理权证存在法律障碍或存在不能如期办毕的风险，是否提出相应切实可行的解决措施（例如，由重组交易对方承诺，如到期未办毕，则以现金方式向上市公司补偿相应的评估价值）。
本次交易标的资产评估及作价是否已充分考虑前述瑕疵情况，如未考虑，是否已提出切实可行的价值保障措施。
3、标的资产是否存在争议或限制
标的资产（包括标的公司股权及标的公司持有的主要资产）权属存在抵押、质押等担保权利限制或相关权利人未放弃优先购买权等情形的，申请人是否逐项披露标的资产消除权利限制状态等或放弃优先购买权等办理进展情况及预计办毕期限，是否列明担保责任到期及解除的日期和具体方式。针对不能按期办妥的风险，是否已充分说明其影响，作出充分的风险提示，提出切实可行的解决措施。
为担保事项导致上市公司重组后的资产权属存在重大不确定性。独立财务顾问和律师是否对此进行充分核查并发表明确的专业意见。
4、标的资产的完整情况是否充分披露：
上市公司拟购买（或出售）的资产涉及完整经营实体的，关注相关资产是否将整体注入（或置出）上市公司。除有形资产外，相关资产是否包括生产经营所需的商标权、专利权、非专利技术、特许经营权等无形资产。如包括，是否详细披露权属变动的具体安排和风险；如未包括，是否需要向关联方支付（或收取）无形资产使用费，如何确定金额和支付方式。
涉及完整经营实体中部分资产注入上市公司的，关注重组完成后上市公司能否（如何）实际控制标的资产，相关资产在研发、采购、生产、销售和知识产权等方面能否保持必要的独立性。
标的资产涉及使用他人商标、专利或专有技术的，关注是否已披露相关许可协议的主要内容，是否充分说明本次重组对上述许可协议效力的影响，该等商标、专利及技术对上市公司持续经营影响。
5、审核关注要点——同业竞争
相关各方为消除现实或潜在同业竞争采取的措施是否切实可行，通常关注具体措施是否包括（但不限于）限期将竞争性资产/股权注入上市公司、限期将竞争性业务转让给非关联第三方、在彻底解决同业竞争之前将竞争性业务托管给上市公司等；对于承诺和措施，重点关注其后续执行是否仍存在重大不确定性，可能导致损害上市公司和公众股东的利益；重点关注上市公司和公众股东在后续执行过程中是否具有主动权、优先权和主导性的决策权。
涉及竞争性业务委托经营或托管的，关注委托或托管的相关安排对上市公司财务状况的影响是否已充分分析和披露，有关对价安排对上市公司是否公允，如可能存在负面影响，申请人是否就消除负面影响作出了切实有效的安排。
6、审核关注要点——关联交易
a、交易本身是否构成关联交易
b、标的资产业务是否存在持续关联交易
是否充分披露关联交易定价依据，以及是否详细分析交易定价公允性。是否对照市场交易价格或独立第三方价格进行充分分析说明，对于关联交易定价与市场交易价格或独立第三方价格存在较大差异，或者不具有可比的市场价格或独立第三方价格的，是否充分说明其原因，是否存在导致单方获利性交易或者导致显失公允的情形。（作价公允性涉及到标的资产真实盈利能力，影响收益法评估值）
对于交易对方或其实际控制人与交易标的之间存在特定债权债务关系的，结合关联方应收款项余额占比及其可收回性的分析情况，重点关注是否可能导致重组完成后出现上市公司违规对外担保、资金资源被违规占用，是否涉及对关联财务公司的规范整改，对此类问题能否在确定最终重组方案前予以彻底规范和解决。
是否存在控股股东、实际控制人及其关联方通过本次重组占用上市公司资金、资源或增加上市公司风险的其他情形，相关影响和解决措施是否已充分披露。
特殊情况下涉及重组方将其产业链的中间业务注入上市公司，重组后的持续关联交易难以避免的，是否已考虑采取有效措施，督促上市公司建立对持续性关联交易的长效独立审议机制、细化信息披露内容和格式，并适当提高披露频率。（持续大额关联交易、无可行解决措施会构成审核障碍）
7、审核关注要点——债权债务处置
填报说明：
一、适用范围
本表适用于企业重组采取特殊性税务处理，报送税务机关核准的申请表。由拟采取特殊性税务处理的企业填报。 二、填报说明 （一）栏目说明 1.“企业重组类型”：填报企业重组交易的业务类型，包括“债务重组”（包括“重组所得超50%”、“债转股”两个子项）、“股权收购”（包括“同一控制下无对价”、“其他”两个子项）、“资产收购”、“合并”、“分立”五种类型。表栏目通过勾选填报。
2.“重组方”：填报企业重组各方的“纳税人名称”、“纳税人识别号”、“联系人”、“联系电话”、“主管税务机关名称”、“是否主导方”和“重组方类型”。其中“是否主导方”、“重组方类型”通过勾选填报，其余栏目通过文字编辑填报。
3.“重组日”：填报按照税法相关规定确定的重组日。 4.“特殊性税务处理条件”：填报企业重组符合特殊性税务处理各项条件的情况和相关比例。除“比例：%”需要通过文字编辑填报外，其他栏目通过勾选填报（标“-”的栏目表示不需要填报）。
1.“企业重组类型”的五种类型中只能勾选填报一种（勾选“债务重组”的必须同时在“重组所得超50%”和“债转股”中勾选一个子项，勾选“股权收购”的必须同时在“同一控制下无对价”和“其他”中勾选一个子项）
2.“重组方类型”中，只能在同一企业重组类型的列中勾选（如选择“债务重组”的“债务人”或者“债权人”，则不能选择“股权收购”等其他重组类型所在列对应的重组方类型），每个纳税人（重组方）必须且只能勾选一种类型（如纳税人甲作为“债务重组”的重组方，其重组方类型只能选择“债务人”或者“债权人”中的一个，不能选择“股权收购”的“转让方”或其他任何类型）。
3.“特殊性税务处理条件”中，只能在同一企业重组类型的列中勾选且该列所有勾选框都必须勾选，所在列出现的“比例：%”为必填栏目。
资产评估毕业实习报告篇五
委 托 方：北京中实混凝土有限责任公司
价 方：深圳市世联土地房地产评估有限公司北京分公司
价 人 员：荣利、谭勇剑、王宜强
估价作业日期：2009年11月11日至2010年5月18日
估价报告编号：世联咨字bj[2010]gf05039号
版权声明
一、致委托方函
二、估价师声明
三、估价的假设和限制条件
四、估价结果报告
五、估价技术报告
（一）个别因素分析
（1）估价对象产权状况
（2）估价对象现状描述
（二）区域因素分析
（三）北京商业房地产市场分析
（四）变现能力分析
（五）风险提示
（六）最高最佳使用分析
（七）估价方法选用
（八）估价计算过程及结果确定
六、附件
（一）物业位置图
（二）估价对象四至照片
（三）估价对象照片
（四）产权资料
（五）《中关村科贸大厦抵押物清单》复印件
（六）《同意担保函》复印件
（七）委托方及产权方营业执照复印件
（八）评估机构资格证书、企业营业执照复印件
一、致委托方函
北京中实混凝土有限责任公司：
押价值为：人民币1832万元。
大写人民币 壹仟捌佰叁拾贰 万元
评估结果明细表
物业名称 海淀区中关村大街18号（科贸电子城）1c02 土地面积 2 24.72(m)
建筑面积 2 220.55(m)
评估单价（取整）(元/ ㎡
深圳市世联土地房地产评估有限公司北京分公司
法人代表代理人：
二、估价师声明
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。
价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
本估价报告。
使用状况。估价人员不承担对估价对象的建筑结构、质量进行调查的责任和其他被遮盖、未暴露及难于触及的部分进行检视的责任。
6、没有其他行业的专业人员对本估价报告提供了重要专业帮助。
签名（盖章）
估 价 师：
审 核：
【注册证书号:1120040042】
审 核：
三、估价的假设和限制条件
估价结果假设前提
1、估价对象在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
带来的影响。
3、估价对象所有权无争议，被估价时无权利之争议，是可以进行市 估价的。
4、我们评估采用公开市 价值标准，即在估价时点对估价对象利益进行合理销售的最佳价格。
这里假设： ①自愿销售的卖主； ②不考虑特殊买家的额外出价；
④在此期间物业价值将保持稳定； ⑤该物业可以在公开市 上自由转让；
⑥不考虑特殊买家的额外出价。
③在此期间估价对象工程造价将保持稳定； ④不考虑特殊承建商的额外要价。
6、本估价报告以估价对象不存法定优先受偿款为假设前提。
物清单，认为数据资料可靠，不存在配套设施的争议。
进行结构测试，未能确定物业有无结构性损坏。
9、所有提供给估价人员以及本报告所引用的信息及观点均认为来自可靠资料，是可信和正确的。
负责。
积220.55平方米）抵押担保，达到抵押条件为假设前提。
估价的限制条件
1、本估价报告遵循合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则、谨慎原则等估价 页pdf 文件使用 “pdffactory pro” 原则。
使用估价报告不当而引起的后果，估价机构及估价人员不承担相应的责任。
以作他用，也不允许把它们与此估价报告分开来单独使用。
4、本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。
5、本估价报告有效期为一年。如超过有效期或市 变化较快或期间国家经济形势、城市规划、相关税费和银行利率发生变化，估价结果应相应调整或重新估价。
7、本估价报告对计算结果均进行了取整。
四、估价结果报告
估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值
估价时点 二○○九年十一月十一日
房地产抵押价值：
去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
市场价值：
价值定义
对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。
(2)房地产抵押估价指导意见（2006）
(3)北京市建设工程概算定额
(4)北京市人民政府关于调整本市国有土地使用权基准地价的通知（京政发[2002]32号）
估价依据
[2002]1121号）
(5)北京市政府及其他政府机构发布的相关政策法规
(6)房屋所有权证、国有土地使用权证
(7)估价人员实地查勘以及掌握和收集的相关资料
(8)委托方提供的其他资料
估价方法 收益法、市场比较法
评估总值 1832万元 优先受偿款 0万元 抵押价值 1832万元
评估单价（取整）83065元/ ㎡
估价结果
大写金额 人民币壹仟捌佰叁拾贰万元整
估价作业日期 2009年11月11日至2010年5月18日
五、估价技术报告
（一）个别因素分析
1、估价对象产权状况（参见附件四：产权等相关资料）
土地证编号 京海国用（2003出）第2166号 土地使用权人
股）股份有限公司
配套（地下）2041年6月26
使用权类型 出让 2 12135.32 终止日期 日；综合、地下车库：2051 使用权面积（m）
年6月26 日
记事 有抵押权
房地产证号 京房权证海股字第0004603号
房屋所有权人 北京中关村科技发展（控股）股份有限公司 产别 股份产
结构 钢混 房屋总层数 22（-04）建筑面积 116002.21
房屋设计用途 综合类 房屋现状用途 商业、综合 建成年代 2004年(来源于现场查勘）
他项权利摘要 有他项权利
附记 已立项，建筑面积在核减中
2、估价对象现状描述（参见附件三：估价对象照片）
玻璃幕墙；内墙面：乳胶漆；地面：地砖；天花：吸音矿棉板。
路的放射线中关村大街，北距城市环路北四环约200米，地理位置优越；附近有302、743、355、365、26、732等20多条公交线路，临近地铁4号线中关村站，交通较为便利。
（三）北京商业房地产市场分析
款力度的加大以及销售的快速增长为投资增长提供充足资金。
1、房地产开发投资大幅回升
资273.3亿元，同比增长3倍。
（68.7亿元）增长7.1倍。如果扣除土地一级开发投资影响，1-8月完成开发投资仍然下降4%，降幅比1-7月缩小12.1个百分点。
点。
2、开发面积降幅缩小，住宅竣工面积增长较快
627.2万平方米，同比下降35.1%，降幅比1-7月缩小7.3个百分点。
月当月增长56.6%。
房销售937.2万平方米，同比增长1.7倍。
1-8月，全市销售商品住宅10.3万套，相当于上年全年住宅销售套数（9.4万套）的109.4%。
0.1%，比6月份下降17.2%。其中，住宅期房销售132.2万平方米，比7月份增加1.9万平方米。
4、房屋销 价格持续上涨
下降2.2%，降幅比上月缩小0.7个百分点。
宅价格环比上涨1.3%，比上月缩小0.1个百分点，价格环比连续6个月走高。
幅不断缩小，价格环比上涨0.2%，环比涨幅连续3个月持平。
5、房地产企业项目到位资金增幅扩大
发企业项目本年到位资金3493.2亿元，比上年同期增长81.3%，增幅比1-7月扩大9.3个百分点。
分别扩大9.3个百分点和14.7个百分点。
6、2008~2009年北京商业房地产市场情况
表：
表：2008~2009年北京商业及服务业等经营性用房投资情况表
单位：万元，%
表：2008~2009年商业房地产销 价格指数
本月价格指数 年初至本月累积价格指数
（四）变现能力分析
地产转换为现金的可能性。
项 目 内容
通用性
业经营需要，故通用性较强。
独立使用性 估价对象为整体房地产的一部分，独立使用性较强。
可分割转让性
定影响。页pdf 文件使用 “pdffactory pro”
变现价值
价值为市场价值的七成。
（五）风险提示
素变化导致抵押价值减损。
行利率调整等因素导致估价对象的抵押价值减损。
抵押价值的影响；关注估价报告出具之后至抵押登记期间是否会出现法定优先受偿权利。
4、使用者应定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。
（六）最高最佳使用分析
法的前提下，考虑其最高最佳使用用途为商业。
（七）估价方法选用
评估； 于估价对象周边的同类房地产市场交易较为活跃，在市场上有可供参照的交易案例，故我们采用市场比较法对其市场价值进行评估。
1、收益法原理
价格。
最可能实现的合理价格的一种估价方法。
1、采用收益法计算过程及结果
2、采用市场法计算过程及结果
商业房地产比较因素条件说明表
项目 估价对象 案例一 案例二 案例三
建筑面积(㎡)220.55 43 13 11.5
单价(元/ ㎡)待估 80605 75285 65217
交易情况修正 正常市场 正常市场 正常市场 正常市场
商业集聚程度
业集聚程度高 业集聚程度高 业集聚程度高 业集聚程度高
商业级别 市级(电子城)市级(电子城)市级(电子城)市级(电子城)
米，交通便捷 米，交通便捷 米，交通便捷 米，交通便捷
临入口和主干道距
很近近一般 较近
离
临街道路 况
路 况好 路 况好 路 况好 路 况好
高层建筑，外墙为玻璃 高层建筑，外墙为玻璃 高层建筑，外墙为玻璃
高层建筑，外墙为玻璃
地砖 地砖 地砖
商铺类型 商场商铺 商场商铺 商场商铺 商场商铺
内部格局 合理 合理 合理 合理
面积 较大 适中 较小 较小
层高 3-3.5米 3-3.5米 3-3.5米 3-3.5米
项目 估价对象 案例一 案例二 案例三
90 85 95 离
3、最终结果确定
抵押价值：1832万元。
估价对象
附件二：估价对象四至照片
东：住宅小区 南：住宅小区
附件三：估价对象照片
估价对象外观 大堂
大堂 西侧入口
内部状况 内部状况
资产评估毕业实习报告篇六
某某单位：
一、委托方、产权持有者及委托方以外的其他评估报告使用者
委托方名称：某某某
产权持有者: 某某某
注册地址：某某
注册资本：20万元
经济性质：事业单位
法定代表人：某某某
委托方以外的其他评估报告使用者：为委托方主管部门及其他与本次评估目的有关各方。
二、评估目的
确定委估资产于评估基准日公开市场价值,为委托方拟处置委估资产价值提供参考依据。
三、评估对象和范围
本次评估的对象和范围为某某某拥有的实物资产，仅包括房屋建筑物，不包括估价对象所占用的集体土地使用权。
四、价值类型及其定义
根据本次评估目的，本次评估价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
该基准日能良好地反映资产状况，符合本次评估目的。经与委托方协商，确定该日期为评估基准日。
评估中所采用的价格标准是评估基准日有效的价格标准。
六、评估依据
1.《xxx公司法》(xxx主席令第42号);
2.《国有资产评估管理办法》(1991年xxx第91号令);
3.《企业国有资产评估管理暂行办法》20xxxxxx第12号令;
6.《企业会计准则》(财会[2006]3号);
7.《企业会计制度》(财会〔〕25号);
8.其他有关的法律、法规和规章制度。
(二)准则依据
2、《资产评估职业道德准则-基本准则》;
3、《资产评估准则-评估报告准则》;
4、《资产评估准则-评估程序准则》;
7、《资产评估价值类型指导意见》;
8、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》。
(三)行为依据
评估机构与委托方签订的资产评估业务约定书。
(四)产权依据
1.房屋所有权证书复印件。
(五)取价依据
1.国家国有资产管理局转发《资产评估操作规范意见(试行)》;
2.委托单位提供的房屋建(构)筑物清查评估明细表;
3.委托单位提供的被评估房屋建筑物产权证和土地使用证;
4.《xxx城市房地产管理法》;
5.建筑部颁发的《房屋完损等级评定标准》;
颁发的[1992]579号《城市房地产估价管理办法》;
7.吉林省颁发的建设单位综合收费标准;
8.全国统一建筑工程预算定额吉林省实物量定额(2000);
9.全国统一建筑装饰工程预算定额吉林省单位估价表();
10.全国统一安装工程预算定额吉林省参考价目表();
11.集安市颁布的建设工程费用标准;
12.吉林省203月收集到的同时期市场交易价格信息;
13.吉林省建设工程费用参考标准;
14.现场实际考察记录;
15.建筑物使用年限和最低残值的标准;
16.其他相关资料。
七、评估方法
本次评估根据委估资产的实际情况采用重置成本法法进行评估。
评估值=重置价值×成新率
资产评估毕业实习报告篇七
翻开一份资产评估报告，阅读者最应该了解的关键内容包括：委托方、评估目的、评估对象、评估范围、评估基准日、价值类型、评估方法、评估结论、有效期。除以上内容外，报告中经常还会有一段话，大致的表述如下：“评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。”别小看了这最后一句话，不能说的秘密经常就藏在这里面。
为了理解以上关键内容，我们需要从更大的一个视角出发，这个视角要求我们从理解什么是“企业价值评估”开始，因为正是有了企业价值评估这一行为，才会有资产评估报告这一结果。
企业价值评估是指注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或者股东部分权益价值等进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。也就是说，企业价值评估的对象可以有三类，一是企业整体价值、二是股东全部权益价值，三是股东部分权益价值。
在理解评估结论的时候，有两个地方需要注意，一是股东部分权益价值并不必然等于股东全部权益价值与股权比例的乘积，这主要是因为企业的控制权相比少数股东权益存在溢价。二是应当关注被评估股权的流动性对其价值的影响。相信大家对“流动性溢价”这个词汇不会很陌生，如果大家去对比大/小市值的a+h上市公司的a股与h股的价格表现，相信你会对什么是流动性溢价有一个直观的认识。
目前，我国评估机构对企业价值进行评估的时候主要使用三种方法，即：收益法、市场法和成本法（又成为“资产基础法”）。评估机构会根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件评估这三种方法的适用性，然后再选择使用一种或者多种资产评估方法。
收益法
收益法，是指将预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估方法，收益法常用的具体方法包括股利折现法（即dividenddiscountmodel，简称ddm）和现金流量折现法（即（discountedcashflowmethod，简称dcf）。其中，现金流量折现法又可以分为企业自由现金流折现模型（即freecashflowforthefirm，简称fcff）和股权自由现金流折现模型（即freecashflowtoequity，简称fcfe）。
（1）未来预期收益是否合理
折现的对象就是未来预期收益，因此这个收益是否合理对估值结果至关重要。在思考这个问题的时候，小善认为我们首先应当知道谁是做出这个预测的主体。根据现行规定，册资产评估师应当对委托方或者相关当事方提供的企业未来收益预测进行必要的分析、判断和调整，在考虑未来各种可能性及其影响的基础上合理确定评估假设，形成未来收益预测，根据上面的规定，委托方或者相关当事方才是提供企业未来收益预测的主体，他们的态度以及利益格局在他们提供的预测结果中就会体现出来。
影响预期收益的因素有很多，说实话，在存在这么多变量的情况下，真的很难推理未来预期收益有多少是合理的。那这个问题不认真思考行不行？小善觉得还是要认真思考的，虽然在现行的规范下有盈利预测补偿的制度可以作为投资者的一层保障，但是中国证监会7月11日发布的《上市公司重大资产重组管理办法（征求意见稿）》已经不再要求上市公司提供盈利预测报告，并且取消了向非关联第三方发行股份购买资产的盈利补偿要求，考虑到以后很可能会失去盈利补偿这一保障。
（2）收益期的确定
（3）预测期的确定
有一些评估报告会采用分段法确定评估对象的预测期，将企业未来现金流分为明确预测期期间（详细预测期）的现金流和明确预测期之后（永续期）的现金流。在详细预测期间，评估报告会逐年明确地预测未来一段期间（比如5年）评估对象产生的净现金流量。
（4）折现率
在这一点上，小善觉得可以用一个你认为合适的区间范围内的折现率数值做一个测试，这样一来，测试结果的上下限自然就明了了。
资产评估毕业实习报告篇八
;摘 要：2018年小米集团在港股成功发行上市，成为了港交所有史以来最大规模科技类股ipo，从创立到上市，小米的成长时间仅为8年。然而在其成长过程中，市场始终充满了各种争论。其商业模式是如何运行的？为何要大量发行可转换可赎回优先股？以及这种行为后续会如何影响企业估值？本文将围绕商业模式和企业估值两个核心概念，结合小米集团对上述问题进行深入分析讨论。
关键词：小米集团;可转换可赎回优先股;商业模式;企业估值
1 案例背景
1.1 案例簡介
小米集团正式成立于2010年4月，从最初的一家手机系统软件公司，成长为一家以智能手机、智能硬件和物联网生态平台为核心的互联网科技巨头。从草创未就到港交所敲钟，小米仅花了8年时间，如今小米的业务已遍及全球80多个国家和地区。截止至2018年底财报显示，小米的年营收已经达到1749亿元 。2018年7月9日，小米成为了港交所首个采用不同投票权架构的上市公司，同时也是港股历史上最大规模科技股ipo，全球历史上第三大科技股ipo。
在业务方面，截至2018年12月31日，小米已成为全球第四大智能手机制造商，出货量仅次于苹果，在30余个国家和地区的手机市场进入了前五名。海外市场方面，小米在印度更是保持了连续6个季度手机出货量第一的记录。2018年12月，小米宣布了与宜家的战略合作，其全系智能照明业务接入物联网iot平台，标志着小米物联网生态进入了快速布局阶段。
然而，风光的背后却暗藏玄机。小米集团上市时首次披露了上市前三年的财务报表，2017年的年报显示了公司约440亿元人民币的巨额亏损。与此同时，首次公开发行价仅为每股17港币。截止2019年3月26日，公司股价最低至9.44港币，相比发行价的跌幅竟高达44%。究竟是什么原因导致小米的企业估值差强人意？本报告将围绕这个问题展开系统地讨论分析。
2 案例分析
2.1 小米的商业模式
随着工业经济时代的落幕，互联网成为了人类经济新的增长点，而工业时代传统的商业模式也逐渐失效，新型商业模式的探索是当代企业走向成功的必由之路。“小米模式”是新时代背景下对新型商业模式一次大胆的尝试，但小米上市之后的变化也反映出投资者对于这种创新型商业模式的分歧。本报告基于shafer、johnson和zott等学者关于商业模式的理论（董洁林，2015），将商业模式分为价值主张、价值创造、价值传递和价值捕获这四个阶段，对小米商业模式进行探讨。
2.1.1 价值主张
小米的愿景是“让每个人都能享受科技的乐趣”，这代表了小米价值主张的核心内容。“每个人”象征着互联网时代的“个性化”，“享受科技”则是让客户充分感受高科技带来的体验感，而这种体验感不仅仅体现在产品本身，而是贯穿产品从研究到开发的整个过程，小米称之为“参与感”。小米认为用户不仅仅是被动的产品购买者和服务选择者，也可以在产品创新甚至整个价值创造和传递过程中扮演重要角色，这和互联网时代新型商业模式的特点吻合：只有让消费者参与到产品的创造与生产中，将厂商与消费者连接，才能生产出有价值的产品（罗珉，2015）。
2.1.2 价值创造
小米深刻地认识到，目前人们不再满足于产品本身，而是其带来的“体验感、参与感”。互联网时代，不再是用户被动地接受厂商生产的产品，而是厂商根据用户的需求来“定制”产品，用户不再是单纯的“使用者”，而是产品创新的“参与者”。
小米价值创造的核心是“用户”，其产品也无不体现着个性化和用户的参与感：（1）让用户充分参与到产品创新环节。小米通过论坛等互联网平台以及专门的组织部门联系用户，以此实现团队于用户的“合作”，让用户真正的参与到产品创新的每个阶段。（2）流水线般的推陈出新速度。小米的产品从研发到发布，以小团队协作的方式来完成整个过程，完成各流程各步骤的无缝对接和管理，速度快、成本低、效率高。（3）大数据背景下的互联网生态平台。小米充分关注互联网时代背景下的用户生活方式，利用大数据跟踪、搜集新生代互联网人群的习惯、喜好，让其产品从开发、测试到发布、销售的整个过程都能让用户“参与”。
2.1.3 价值传递
小米以客户为核心，从营销和销售入手，完成了小米模式的价值传递。
（1）营销方面。小米注重用户的“参与感”。前期小米通过线上论坛积累核心用户，利用核心用户群体的口碑相传扩大用户群，之后发挥微博自媒体属性，利用微信和qq的好友关系构建客服网络平台，与用户保持良好的联系，为之后的用户流量变现打下基础。而在线下，则通过“米粉节、“爆米花用户见面会”等一系列活动增强企业与用户面对面的交流机会。
（2）销售方面。以线上电商平台和线下小米之家为核心，构成了小米新零售全渠道布局，线上线下深度融合。小米创立伊始，采用纯线上销售模式，通过自建线上平台、与成熟电商合作，配合互联网营销，快速实现了目标用户覆盖。但纵览国内手机市场，线上销售仅占整体零售量的20%，小米无法触及占大份额的线下市场。为了提升销量，小米开始通过自建门店，与苏宁、电信运营商合作等多种方式试水销售渠道，并且取得了良好的成效。截止2018 年底，小米已在全国开设了586 家小米之家，并计划在未来覆盖中国全部一、二线城市。
2.1.4 价值捕获
价值捕获的核心机制是盈利模式，是公司创造价值的同时，为客户提供价值的模式，包括以下构成要素：
收益模式、成本结构、利润模式和资源利用效率（johnson m，2008）。
小米的收益来源主要包括以下几部分：（1）智能手机硬件。智能手机以贴近成本的价格发售，毛利较低。2018年年报显示，智能手机的单台均价为959.1元，毛利率仅为6.2%。（2）物联网智能家居设备。iot物联网智能家居设备是小米构建物联网生态基础设施。截止2018年底，拥有超过五个小米iot设备（不包括智能手机）的用户约为230万名，同比增长109.5%，这标志着小米物联网生态的初步成型。（3）互联网服务。小米生态最终的变现渠道，就是互联网服务，2018年其毛利为1.3亿元，占比高达46.4%，超过智能手机硬件，成为小米的第一大利润来源，初步显现小米生态的成功。利用高性价比手机硬件以及iot智能家居进行引流，通过互联网服务平台进行流量变现，已然成为小米价值捕获的路径。
小米以互联网平台为核心设计了由价值主张、价值创造、价值传递和价值捕获组成的全新“小米模式”。但是这种全新的商业模式也引起了投资人们的担忧，性价比战略能否产生足够的现金流支撑小米继续发展壮大？用户流量能否成功变现？小米物联网生态是否会重蹈“前辈”乐视生态的后尘？这些不确定性影响了投资人们的判断，影响了其上市后的估值。
2.2 可转换可赎回优先股
企业的成长与发展需要充足的资金支持，小米作为一家科技公司，其资金需求是巨大的。优先股融资这种模式，既避免了债务融资导致融资成本和经营风险的急剧增加，又不至于因为普通股权益融资而威胁控制权。但是财务上不同的会计处理方式却会带来天差地别的影响。
2.2.1 发行情况
小米集团招股说明书显示，2010～2017年间，累计发行了六个系列的可转换可赎回优先股，完成了总共12轮融资，共发行优先股306，283，220股，募集资金多达1，581，307，829.04美元 。
根据公司章程，优先股的主要条款包括：（1）可转换可赎回优先股的持有者可以享受年利率为8%的非累计优先股股利;（2）可转换可赎回优先股的持有人有权在2015年7月3日之后将所持有优先股转换为普通股，而在小米完成上市或超过50%的持有者同意转股时将自动转换为普通股;（3）2019年12月23日后，按照赎回时优先股公允价值与投资成本加上8%的复利及已计提但未支付的股利之间孰高者，赎回投资人所持有的优先股。（4）持有人有权优先索偿在清算时按发行价加相关优先股应计或已宣派但未支付的股息，或按发行价的110%另加相关优先股应计或已宣派但未支付的股息。
2.2.2 准则规定
对于金融工具来说，负债与权益之间的界限，有时是错综复杂的，既可以是“像股的债”，也可以是“像债的股”（范勛，2018），具体是债是股，还是看合同条款的约定。
虽然国际财务报告准则（ifrs）将小米的可转换可赎回优先股定义为复合金融工具，但是由于持有者可以按照变动对价转换为普通股，而且可赎回权的价格也不是固定的，不符合《国际会计准则第32号——金融工具：揭示和呈报》中“固定对固定”的认定标准（黄世忠，2018）。
2.2.3 影响启示
小米因为将发行的可转换可赎回优先股划分为了金融负债，这样直接导致了2017年小米账面上将近440亿的“亏损”，当年的净资产也达到了惊人的-1270亿元，不懂得其中操作的投资者会自然而然的认为小米以及严重的“资不抵债”。但是如果将其划分为权益工具，小米公司就会神奇般的“扭亏为盈”，净利润将变为54亿元。而导致这两种截然不同的结果的原因，正是对可转换可赎回优先股不同的会计处理。
为了遵循ifrs，小米采取了第一种会计处理方式，但这种处理方式并不能反映小米的真实经营情况，并且严重误导了投资者的决策，这也是小米上市后企业估值不尽人意的原因之一。
3 结论与启示
本文的分析主要围绕“商业模式”和“企业估值”两个核心概念展开。将商业模式解构为价值主张、价值创造、价值传递和价值捕获等四个因素，投资者对小米商业模式的理解分歧，导致了小米二级市场估值“不尽人意”。并且由于会计处理依赖于交易的实质，尽管小米财务报表中有关可转换可赎回优先股的会计处理遵循了国际会计准则，但这种处理存在导致信息价值相关性降低的弊端，进而影响到其估值。
本文认为，小米的成功恰恰在于其对商业模式的创新探索，以及公司着眼于用户进阶型需求的价值驱动。而恰好是这种创新型的商业模式带来了小米的“估值分歧”，本文有助于厘清当前社会各界对小米整体认识的一系列争议，并为深入剖析其他与小米有着类似特征的企业提供一定的理论参考。
参考文献：
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12会计4班 李广稷
对于市场法，由于缺乏可比较的交易案例而难以采用。收益法虽然没有直接利用现实市场上的参照物来说明评估对象的现行公平市场价值，但它是从决定资产现行公平市场价值的基本依据——资产的预期获利能力的角度评价资产，能完整体现企业的整体价值，其评估结论具有较好的可靠性和说服力。同时，企业具备了应用收益法评估的前提条件：将持续经营、未来收益期限可以确定、股东权益与企业经营收益之间存在稳定的关系、未来的经营收益可以正确预测计量、与企业预期收益相关的风险报酬能被估算计量。
成本法（资产基础法）的基本思路是重建或重置被评估资产，潜在的投资者在决定投资某项资产时，所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。本评估项目能满足成本法（资产基础法）评估所需的条件，即被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态，具备可利用的历史资料。而且，采用成本法（资产基础法）可以满足本次评估的价值类型的要求。
因此，针对本次评估的评估目的和资产类型，考虑各种评估方法的作用、特点和所要求具备的条件，此次评估我们采用成本法（资产基础法）和收益法。在对两种方法得出的评估结果进行分析比较后，以其中一种更为合适的评估结果作为评估结论。
收益法
收益法是指通过估算委估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
式中：
p——评估价值
n——收益期年限
ri——第 i 年的预期收益
r——折现率
一、评估技术思路
二、企业自由净现金流量折现值
企业自由净现金流量折现值包括明确的预测期期间的自由净现金流量折现值和明确的预测期之后的自由净现金流量折现值。
（一）明确的预测期
公司是从事国际海运危规规程的危险化学品包装产品生产为主的企业，业务规模稳步提升，考虑企业管理、经营能力和宏观经济、市场需求变化，明确的预测期取定到 20xx 年 12 月 31 日。
（二）收益期
由于公司运行比较平稳，企业经营主要依托的主要资产和人员稳定，同时，企业所在行业符合国家产业政策，步入景气周期，其他未发现企业经营方面存在不可逾越的经营期障碍，故收益期按永续确定。
（三）企业自由净现金流量
企业自由现金流量的计算公式如下：
（四）折现率
按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为企业自由净现金流量，则折现率选取加权平均资本成本（wacc）。
公式：wacc=ke×e/（d+e）+ kd×d/（d+e）×（1－t）
式中：
ke 为权益资本成本；
kd 为债务资本成本；
e 为权益资本；
d 为债务资本；
d+e 为投资资本；
t 为所得税率。
三、有息债务
有息债务指评估基准日账面上需要付息的债务，包括短期借款，带息应付票据、一年内到期的长期借款、长期借款等。
四、非经营性资产
非经营性资产是指与企业经营活动的收益无直接关系，企业自由现金流量折现值不包含其价值的资产。此类资产不产生利润，会增大资产规模，降低企业利润率。此类资产按成本法进行评估。
五、非经营性负债
非经营性负债是指与企业经营活动产生的收益无直接关系、企业自由现金流量折现值不包含其价值的负债。
六、溢余资产
溢余资产是指与企业经营无直接关系的，超过企业经营所需的多余资产，多为溢余的货币资金。
1.评估主体
韩国lg集团于1947年成立于韩国首尔，位于首尔市永登浦区汝矣岛洞20号。是领导世界产业发展的国际性企业集团。lg集团目前在171个国家与地区建立了300多家海外办事机构。事业领域覆盖化学能源、电子电器、通讯与服务等领域。其在中国子公司乐金电子（中国）（以下简称l公司）成立于20xx年6月，注册资本为人民币10000万元，专注于地面数字电视高新技术的产业化、工程化和市场化工作，是集营运、开发、生产、系统集成的工程与设计于一体的实业公司。现在若有一上市公司f想对l公司进行收购，并选择收益法对其进行评估，确定评估基准日为20xx年12月31日。
2.评估过程
第一步：收益法适用性判断
收益法是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。所谓收益现值，是指企业在未来特定时期内的预期收益按适当的折现率折算成当前价值的总金额。
收益法的基本原理是资产的购买者为购买资产而愿意支付的货币量不会超过该项资产未来所能带来的期望收益的折现值。本次评估选用企业自由现金流量作为收益额。
目前国际上整体企业评估一般采用收益法，采用收益法评估出的价值是企业整体资产获利能力的量化和现值化，而企业存在的根本目的就是为了盈利，因此运用收益法评估能够真实地反映企业整体资产的价值，更能为市场所接受。收益法能弥补成本法仅从各单项资产价值加和的角度进行评估而未能充分考虑企业整体资产所产生的整体获利能力的缺陷。
由于我国的市场经济尚处于起步阶段，信息公开化程度不够高，以往对整体资产评估往往只能采用成本法。但随着我国市场经济体制的不断完善，资本市场的逐步发展和成熟，信息公开化程度不断增强，用国际上通行的收益法评估企业的价值已具备一定条件。
除了上述宏观背景外，评估人员还从企业总体情况、本次评估目的和企业目前的财务状况分析三方面对本评估项目能否采用收益法做出适用性判断。
1、企业总体情况判断
（1）被评资产是经营性资产，产权明确，具备持续经营条件；
（2）被评资产是能够用货币衡量其未来收益的整体资产。
（3）被评估资产承担的风险能够用货币衡量。
因此，l公司整体资产采用收益法评估，在理论上是可行的。
2、根据评估目的判断
本次评估目的是f公司拟收购l公司股权这一经济行为，对l公司的企业价值进行评估。企业价值的评估结论，将作为交易各方的价值参考依据。
关心资产的未来获利能力和预期收益，并愿意在该时点上支付与预期收益折现的现值相对应的价格。因此评估人员认为采用收益法能体现l公司整体资产的获利能力，更能体现该公司的价值。
3、根据企业前期财务会计报表判断
根据l公司提供的20xx年度会计报表，公司于20xx年6月成立，目前处于开创期，大规模的营业活动还未展开，收入很少，公司目前把精力主要放在开拓全国各地市场、和地方广电部门参股成立移动传媒公司，以此带动硬件设备和系统集成的收入增长。截至评估基准日，我国地面数字电视国家标准尚未确立。可以预计，一旦地面数字电视国家标准确立，各地的电视台马上就会大规模投资，届时l公司所参股的移动传媒公司如果采用l公司的系统集成服务及相应的软硬件，那么l公司的营业收入将有一个飞速的增长。
综合以上三方面因素的分析，评估人员认为尽管l公司目前的财务状况不佳，但公司处于一个发展前景光明的产业中，随着产业政策的明朗化，公司前期的市场开拓工作将使公司具有一定的先发优势，公司的经营收入也将会出现飞跃，其收益也是可以预期的，因此评估l公司整体资产适合采用收益法。
二、企业概况及背景分析
1、公司的历史沿革
l公司成立于20xx年6月，初始注册资本为人民币20xx万元。鉴于公司业务快速拓展的需要，经过增资，现注册资本为人民币10000万元。
2、公司的组织结构
l公司以董事会为最高权力机构，由7人组成，监事为1人，董事长为公司的最高负责人，下设行政人事部、计划财务部、投资发展部、研发部、生产部、外协部等部门，并设有营销培训中心和工程中心。
公司员工主要由博士后、博士、硕士、留学归国人员等数字电视行业的精英组成，在经营管理、产品开发、工程技术和市场开拓等方面都组成了优秀的团队，充分体现出其优秀的人才经营优势。
3、公司的经营状况
l公司是一家高科技公司，主要从事地面数字电视广播系统的建立，完成地面数字电视系统的集成、参加地面数字电视的业务营运、进行数字电视系列产品的研制和生产。目前，公司着力与各地广电部门合资成立移动传媒公司，构建一张移动传媒的网络。目前已经参股成立四家移动传媒公司，并为公司投资的平台及其他平台提供地面数字电视系统的相关软硬件产品共五大类。
4、运用波特力量模型分析公司目前面临的环境
就l公司而言，可以从下面五个方面分析公司所处的环境。
（1）现有企业间的竞争
由数字电视取代模拟电视是当今世界的一个必然趋势，数字电视按传输方式的不同也可分为三种，即卫星直播、地面电视广播和有线电视广播。目前，我国已经确定欧洲的dvb-s为国家的卫星数字电视标准，已经确定欧洲的dvb-c为我国广电行业的行业标准，地面数字电视标准将不采用任何一个国外传输标准。
目前世界上尚没有一套统一的数字电视信道传输国际标准，只有欧洲、美国和日本制定了相应比较成熟的标准。在我国，数字电视标准的制定权争夺异常激烈，也因为涉及国家信息安全方面的问题而受到格外的重视。目前，具有我国知识产权的地面数字电视传输标准有a方案、b方案和c方案三大方案。l公司的产品是基于a方案的。
（2）政策期望发展目标
我国计划20xx年关闭模拟播出，地面无线传输将在近年内完成数字化改造。我国的广播电视事业有很强的公益性特点，加强广播电视覆盖率是保证“让党中央的声音传遍千家万户”的重要手段。因此地面无线广播是相当重要的一环。随着数字电视的发展，地面无线传输也将适时跟进。地面无线传输可以实现数字电视的移动接收，对于小城镇、农村及边远地区有着重要的意义。
所以，国家确定地面数字电视标准将不采用任何一个国外传输标准。
（3）公司行业地位优势
①产品及服务
任何产业都需要一个完整生态链才能形成、成熟并不断发展，数字电视产业也不例外，产业链中的每一个环节都非常重要，缺一不可。数字电视产业链总体来说包括内容提供商、内容运营商、平台运营商、技术服务商及最终用户。国家广电总局在 20xx 年提出了建设节目平台、传输平台、服务平台和监管平台，建立有线数字广播影视技术新体系。
l公司定位于投资运营各地的地面（移动）数字电视平台、为公司投资的地面数字电视平台及其他平台提供数字电视系统解决方案、为公司投资的地面数字电视平台及其他平台提供数字电视相关软硬件产品。公司目前已经参股或控股了四家移动数字电视公司，现有系统产品五大类。
②网络覆盖情况
股权价值评估中流动性折扣的期权模型方法
[摘要] 对于流动性受到限制的股权，如何通过适当的模型技术，较为客观地估计其公允价值，是我国当前评估实务中的一大难点。本文针对股权的流动性缺乏折扣，总结近年来在国际评估界被普遍认可的三种期权估值模型，并基于影响期权价值的因素，对不同模型的计算结果进行比较分析。在此基础上，本文提出在实务工作中运用期权模型时，要特别注意保持估值模型与评估目标的内涵一致性。
[关键词] 流动性折扣，期权模型，股权价值
引言
如何评估不具有活跃市场或流动性受限制的股权价值，一直是评估实务中的一大难点。其中，非常典型的情况是评估处于ipo限售期内的原始股价值，以及产业投资基金投入到拟上市公司中的股权价值。尽管在《企业价值评估指导意见》中，已经明确要求“评估师在对缺乏流动性的股权价值进行评估时，在适当及切实可行的情况下，应该考虑流动性对评估对象价值的影响，并在评估报告中进行披露”，但执行效果并不理想。以ipo公司处于限售期内的原始股权为例，许多评估师直接以评估日可流通普通股的市场收盘价作为限售股的公允价值。而事实上，我国《证券法》对于ipo企业原始股锁定期的要求，限制了这些股权在锁定期内的流动性，意味着直接以市场收盘价作为公允价值的方法并不合理。那么，在评估实践中，如何采用科学合理的方法，恰当估计流动性限制对于股权价值的影响呢？本文从如何弥补流动性折扣使股权持有人可能面临的潜在损失出发，将流动性折扣的评估难题转化为处理方法更为成熟的看跌期权估值问题，总结并分析了近年来在国际评估界被普遍认可的三种期权估值模型，最后基于影响期权价值的因素，对不同模型的计算结果进行了比较。 在此基础上，提出在评估实务工作中运用期权模型时，要根据评估业务的具体情况选择适当的估值模型，并保持估值模型与评估目标的内涵一致性。
一、文献回顾
（一）国外流动性折扣研究综述
于20%~40%之间。以下是各机构及知名学者的研究结果的简介。
（一）sec（美国证券交易委员会）的研究
sec（美国证券交易委员会）的研究表明，在不同市场上交易的上市公司受限股票相对于自由流通的股票存在的折扣是不同的。其中，折扣最小的存在于nyse（纽约证券交易所，这是迄今为止最具流动性的证券交易市场），在这里交易的大部分股票的折扣率通常低于30％，这些股票的共同特点是交易量都很大。折扣最大的股票存在于otc（柜台交易市场），平均折扣率为32.6％，其中，超过56％的公司折扣率都大于30％，相比于其他交易市场，这个市场上的股票交易量是最小的。因此他们得出：交易量大的股票折扣率较低；反之，交易量小的股票则折扣率较高。
sec对1966年1月1日至1969年6月30日期间美国所有交易市场交易的股票进行调查，估计出所有交易市场缺乏流动性折扣的平均值及中位数均为25.8％，并且折扣率在这个时期内呈上升趋势。
（二）willamette管理咨询机构的研究
willamette管理咨询机构研究了1981年至1984年受限股票相对于能在公开市场上自由流通的股票的缺乏流动性折扣。研究表明，在33笔受限股票的交易中，缺乏流动性折扣的中位数为31.2％。
willamette管理咨询机构研究期间有关的股票市场普遍处于低迷状态。换句话说，willamette管理咨询机构的研究结果可作为萧条经济环境中缺乏流动性折扣的一个衡量尺度。
（三）mpi公司的研究
（28％）。53笔交易中，仅有一笔交易受限股票的价格与公开交易的股票相同，即折扣为0％。其余52笔交易中，折扣范围为2％～58％。
（四）国外知名学者的研究
以下是国外部分知名学者关于缺乏流动性折扣的研究结果。他们在研究时主要将封闭型公司的私募股票与其日后首次公开上市发行的股票价格进行对比得出两者之间的折扣率。
mayer， brito (1977)，stapleton and subrahmanyam (1979)， amihud and mendelson(1986)，boudoukh and whitelaw (1993)，huang(20xx)等人也对流动性作了理论或经验上的研究，他们采用的模型虽然不尽相同，但有一个点共同点就是通过外生给定的交易成本或约束来研究流动性。
（二）国内学者对流动性的研究
价。
二、采用期权模型估计股权流动性缺乏折扣的原理
（一）流动性缺乏引致的潜在损失分析
与流动性良好的资产相比，缺乏流动性限制了资产持有人对资产的卖出，这使得资产持有人面临资产价格下跌的风险。由此可能造成的损失包括两个部分：第一，是购买后资产价格持续下降，资产最终变现价格低于当初的购买价格所形成的损失，以下称“损失i”；第二，是购买后在流动性受限期间内资产价格上升，但资产持有人无法变现资产，而当流动性受限期结束后，资产的市场价格下降形成的损失，以下简称“损失ii”。本质上，“损失i”是已实现损失，而“损失ii”是在受限期内，资产市场价格上升但是持有人却无法当时变现的机会成本。正是存在以上两种损失的可能性，使得流动性受到限制的资产与流动性良好的同类资产相比，存在价值折扣。所以，对于流动性受限资产的持有人而言，其要解决两个问题：第一，如何弥补因资产市场价格下跌而发生的损失，这是回避缺乏流动性问题的关键； 第二，由于资产价格上涨并不会影响资产持有人的收益，所以在对冲价格下跌风险的同时，还不能丧失价格上涨带来的收益。看跌期权就是一种能够在资产价格下跌时提供损失保护，同时可以让持有人保有价格上涨收益的金融工具。
（二）看跌期权产品描述
看跌期权是一项合同，其赋予合同买方在未来某一特定日期或之前按特定价格卖出一定数量标的物的权利。期权合同中，约定的特定价格称为“执行价格”；标的物可以是任何一种资产（如证券、货币、大宗商品等）。期权合同达成后，合同买方只有选择执行合同的权利，没有必须履行合同的义务。在看跌期权合同约定的特定日期或之前，如果标的物市场价格下跌至低于期权合同约定的价格，合同买方可以按照合同约定价格卖出标的物而获利；如果标的物市场价格大于期权合同约定的价格，合同买方可以放弃执行合同的卖出约定。
例如，投资者购买一份10月31日到期、执行价格为20元/股的a 公司股票看跌期权，合同约定投资者有权在10 月31 日以20 元/ 股的价格向合同卖方出售 1 万股 a 公司股票。10 月 31 日，如果 a 公司股票市场价格为15 元/ 股，投资者会选择执行合同卖出约定，按20 元/ 股卖出1 万股a 公司股票，获得5 万元价差收益；如果a 公司股票价格为21 元/ 股，投资者会放弃执行合同卖出约定，此时投资者从期权合同中获利为零。由此，看跌期权为合同买方提供了标的物市场价格下跌时的损失保护，同时不会让合同买方丧失标的物价格上涨时的收益。不考虑投资者购入期权支付的对价，该看跌期权在 10 月 31 日的收益如图 1所示。
5 5 10 15 20 25 15 10 股票价格（元/股）
图1 执行价格为20 元/ 股的a 公司股票看跌期权到期日收益图
按照合同主要条款（如名义金额、执行价格、到期日等）在期权合同开始日是否确定，期权可以分为两类：标准期权和奇异期权。以执行价格为例，假设期权合同开始日，期权合同所有其他条款均已确定，期权合同的执行价格可以通过不同方式确定：一种是像前面 a 公司股票看跌期权的例子中那样，在合同开始日即固定为某一数值，这种期权就是标准期权；第二种可以使用期权合同开始日至到期日期间的市场价格，即执行价格在合同开始日之后才能确定，这种期权即为奇异期权。奇异期权合同条款的具体确定方法有多种，就看跌期权的执行价格而言，比较常见的有两种：一种是取合同生效期间内的最高价，称为回望式看跌期 权；另一种是取合同生效期间内市场价格的平均价，称为亚式看跌期权。由于期权到期收益取决于执行价格与到期日市场价格之间的差额，所以标准看跌期权、回望式看跌期权、亚式看跌期权在到期日的收益差异很大。
（三）利用看跌期权对流动性缺乏折扣进行评估定价的原理
考虑某人持有流动性受限的股权，同时，其按照自由市场价格购买以该股权为合同标的、标的股权数量与持股数量相同、合同期限与股权流动性受限期限相同的看跌期权。在股权受限期结束时，如果股权市场价格下跌，则投资者可以通过购入的看跌期权获得损失补偿。该流动性受限股权连同购入的看跌期权形成的组合，等同于投资者持有不存在流动性限制的股权。这就意味着，股权持有人通过购入看跌期权实际上得到了该股票的流动性。因此，投资者购买看跌期权的价值，应该等于缺乏流动性所引致的股权价值折扣额。而看跌期权的价值，可以使用期权模型来估计。
三、评估股权流动性缺乏折扣的期权模型