确定目标是置顶工作方案的重要环节。在公司计划开展某项工作的时候，我们需要为领导提供多种工作方案。那么我们该如何写一篇较为完美的方案呢？下面是小编为大家收集的方案策划书范文，仅供参考，希望能够帮助到大家。
定制旅游地产方案篇一
重庆房展会策划案
一、时间
2011年8月5日-8月7日
二、地点
南坪上海城百联购物广场
三、主题
四、宣传口号：
海南楼盘团购季激情pk有好戏
五、主办单位
重庆日报报业集团
海南日报报业集团
六、承办单位
海南日报房地产营销策划有限公司
重庆日报报业集团新亚传媒公司
七、协办单位
上海百联购物中心广场
八、配套活动
1、开幕式
邀请重庆日报报业集团领导、海南日报报业集团领导，以及海南房地产开发企业代表参加开幕式并讲话，在开幕式上，将对前期开展的“重庆人最喜爱的海南楼盘”评选活动，进行现场颁奖。
2、热带风情演出
邀请国内专业表演团队，现场演绎肚皮舞、摆桑舞等热带浪漫风情歌舞，以及海南黎族特色表演等。
舞狮表演
水鼓舞
摆桑舞
草裙舞
肚皮舞
民族舞
超模比基尼秀
3、抽奖活动
将回收的有效奖券放入抽奖箱中，上午和下午各抽奖一次，共抽取5次，每次抽出10名幸运大奖。（海南游）
4、激情pk大赛
现代人爱炫、爱“露一手”。本次大赛为此类人群提供了展示个人才艺的一个良好的平台。无论有何种特长，均可借此机会一展身手。通过重庆专业人士评选，赛选出冠亚季军。凡是参与者都有一份特色礼品，凡是进入决赛，均有一份精美礼品，获奖者则由大礼相送。
5、特价优惠团购活动
面向重庆市民发布海南精品楼盘团购征集令，让重庆市民花最少的钱挑选到自己称心如意的楼盘，让重庆市民真正感受到实惠所在。
6、重庆市民最喜爱海南楼盘评选活动
前期将在重庆各大主流媒体全面细致的对此次海南房展企业进行报道，让重庆市民在了解海南楼盘的情况下，选择适合自己的海南房产，同时评选重庆市民心目中的优质海南楼盘。
通过此次评选活动，让海南房展企业进一步了解到重庆市民的需求，同时进一步提高海南房企在重庆市民心中的地位，进一步提升海南房企的市场影响力和美誉度。凡是参与评选者，都有可换取抽奖券。
重庆同歌展览展示服务有限公司
2011年7月20日
定制旅游地产方案篇二
自海南国际旅游岛上升为国家发展策略后，海南这一全国最大的经济特区，曾经的蛮荒之地，经济仍然相对落后的南国海岛，如今，岛内的房地产业、旅游业发展成为社会的焦 点，由此孕育的旅游地产更是受到各界人士的关注。海南旅游地产的发展成了海南未来发展的一个亮点，山水国际营销总监陈友余分析说，海南旅游地产有三大支撑点：其一，得天独厚的生态环境和稀缺的自然资源，在全国乃至全世界都是罕有的，具有“资源支撑”；其次，海南国际旅游岛建设，对海南的经济和房地产的发展具有深远的影响，具有“产业支撑”；其三，休闲旅游度假逐渐成为一种时尚，源源不断的消费群体带来“需求支撑”。资源、产业、需求是海南旅游地产发展的三大支撑点。
海南岛丰富的自然资源——资源支撑
海南一业内人士说，从长期看，海南房地产业发展空间广阔，潜力巨大，健康发展可期。与全国相比，海南旅游地产具有良好的生态环境和独特的气候优势，品质稀缺性和市场全国性是长期价值所在。
海南省自然资源丰富，土地面积339万公顷，占全国热带土地面积的42.5%。各类植物4200多种，森林面积121.4万公顷，盛产橡胶、胡椒、椰子、油棕、槟榔、咖啡、可可、剑麻、香茅、腰果、茶叶等热带经济作物，为发展轻工业、食品工业和橡胶工业提供了丰富的原料。全省热带水果种类繁多，隆冬季节仍有100多种瓜莱供应市场。药用植物2000多种，是中国四大南药(槟榔、益智、砂仁、巴戟)的主产区。已探明的矿产50多种，其中30多种具有开采价值，富铁矿、钛、水晶、宝石、锆英石、石英砂等储量居全国前列，丰富的矿产资源为海南发展钢铁、石化、建材等工业提供了良好的物质基础。海南岛海岸线长达1528公里，有天然港湾68个，浅海滩涂2.57万公顷，内陆水域面积3.67万公顷，是发展海上运输和捕捞业、增殖业的理想场所。
海南岛是一块保持着热带自然风貌的处女地，拥有得天独厚的热带旅游资源，集自然风光、民族风情、热带温泉、文化古迹以及珍稀动植物为一体，拥有一批高品位的景点，滨海沙滩、蓝色海洋、热带雨林、珍禽异兽、黎苗风情构成其他的热带生态景观和人文景观。这里四季无冬，空气清新，水质纯净，被誉为“一个未受污染的长寿岛”。
海南岛源源不断地消费群体——需求支撑
正是海南岛独特的自然风光，同时，休闲旅游度假逐渐成为一种时尚，因此源源不断的消费群体涌入海南。另外，海南本身作为海滨休闲地产的典型代表，面对的客户群不仅限于本地，而是面向全国，乃至全世界的购房者，着实吸引了一大批置业候鸟群。2009年，海南全社会固定资产投资超千亿，达到1002.5亿元。房地产开发投资287.9万元，同比增长44.3%，其中，住宅投资261.8亿元，同比增长51.9%。
虽然当前海南楼市只是处于逐渐回暖状态，但全国的需求仍然存在。中国房地产信息集团联席执行总裁、中国旅游地产服务(集团)有限公司总裁丁祖昱曾提到，按照今年海南的销售面积来看，目前的需求量需要20多年才能完整的消化。
海南客户主要是来自与华北、东北带有明显养老意图的客户群体，这个客户群体在未来的发展中会被逐渐演化掉。从去年开始，有一部分江浙和珠三角地区的投资客户开始进入到海南，但是真正理性高端的客户群体才开始认识海南。从客户分析中得出，未来的高端客户当中，亿万级以上客户群体在海南的需求量是十万套、中高端的客户需求要达到三百万到四百万套。
国际旅游岛建设——产业支撑
一业内人士表示，在国内，目前做得较好的旅游地产区域就是海南，海南不仅仅有中国最好的海岸线，更重要的是城市与景点的合二为一，虽然还有差距，但景点背后有相互融合的强大的城市配套支撑，是海南旅游地产成功的关键所在。只有配套先行，才有旅游地产。
现在房地产行业直接受益于国际旅游岛规划建设，海南房地产正随着社会的需要积极发展旅游房地产业，同时，加强产权式度假酒店的开发、建设、销售等环节的规范管理。稳步发展满足避寒、疗养等不同需求的度假居住型房地产。鼓励发展家庭旅馆经营和房屋租赁经营。条件成熟时，在海南开展房地产投资信托基金试点。
发展旅游房地产能够加快完善旅游目的地的旅游配套设施的开发和建设，为旅游活动的开展创造良好的前提条件，推动海南旅游业转型升级。近些年来，大量休闲度假村、高尔夫球场、旅游景区主题休闲公园等休闲度假类房地产的建成，吸引了大量的旅游度假人群进入，推动海南旅游由单一观光型旅游向休闲度假生态旅游转型；一些档次高、特色鲜明的旅游项目和旅游服务接待设施的相继开发建成，吸引了大量的高端游客和更多的国外游客的进入，推动海南旅游从以低端游客为主向高端游客为主转型，由大众消费市场向中高档消费市场转移。
海南旅游房地产在未来的发展中，不仅要借鉴欧美和国内优秀的发展案例，建设主题公园等，更应该从海南本土实际出发，不断开发具有主题型、体验化、休闲型的旅游产品，将旅游经典从传统的景区逐步转变为综合的主题公园、复合商业休闲的综合性区域、结合旅居功能的大型旅游休闲社区。
定制旅游地产方案篇三
由于资本运营对许多旅游企业来说，还是—个新课题，从理论到实践都缺乏深刻的认识和准确的把握 , 加之长期形成的价值观念和思维习惯定势的影响，因而在实践上和理论上还存在许多误区。为使资本运营的作用在旅游企业中得以充分发挥 , 本文将就旅游企业资本运营的几个问题作一探讨。
1.资本运营的内涵和特点
无论是资本的配置还是产权重组,其核心是实现利益的最大化,以较小资本成本去获得最大的资本利益。资本运营并不注重规模的简单扩张,而是追求增加新的价值,注重生产要素运营的实际和有效。因此,要牢固树立价值观念、成本观念和效益观念,为旅游企业提供一种全新的经营理念。
参数是流动资产占有总量与流动的速度。广义的流动是指旅游企业的各类资产,包括有形资产和无形资产。这种流动与重组,与旅游企业组织结构的调整和变化联系在一起,与产权交易联系在一起。资本的生命在于运动,资本只有通过不断的运动才能实现合理的配置和扩张。
的。这就是要求旅游企业的经营者是能够承担风险的职业化企业家。旅游企业所处的现代 社会市场瞬息万变,竞争异常激烈,这就要求经营者居安思危,超前决策。运用资本运营增强旅游企业抵御风险的能力。
2.旅游企业资本运营 的必要性
(1)有利于旅游企业建立现代企业 制度。资本运营需要企业出资人到位,产权边界清晰,这正是现代企业制度 的基本内容。现代企业制度 的特征是产权清晰、权责明确、政企分开、科学管理。在这4个方面,产权清晰是核心,没有产权清晰,就没有政企分开,而没有政企分开,就不可能做到权责明确,权责不明确就不可能科学管理。可见通过资本运营可以促使旅游企业进行产权制度的改革,尽快建立现代企业制度。通过资本运营能使企业自主地、合理地、有效地进行资产组合,资本运作,随市场的扩张而扩张,随市场的收缩,从而在企业内部进而在社会范围内形成一个有效的资本生成机制,资本组合机制、资本竞争机制和资本增值机制。从而使资本机制成为企业和社会进行资源配置的主导机制。
场发展规律的必然产物,集团化经营,以规模求效益是旅游企业发展的必由之路。而大型旅游企业集团的发育成长仅靠增量资本的投入是远远不够的。而资本运营则给大型旅游企业集团的快速成长提供了源源不断的动力支撑。作为资本运营,它是一种资本扩张战略,企业通过兼并、收购和战略合作等资本运营手段,使旅游企业无须重复建设和大规模投资,就能够实现资本的迅速集中,以较低成本实现企业超常规、跳跃式、跨领域的发展,有助于迅速实现企业的规模效益通过将被兼并、收购企业的资源与企业自身的资源形成互补和协同效应,产生1+12的效果，从而为企业带来整体价值的增值。
活力的根本原因在于国有资本处于被分割凝固的状态。旅游行政部门不仅对全行业企业进行业务指导,而且也不放弃经济管理职能,画地为牢,严格控制着行政领域的旅游资源,致使相当的国有旅游资源未能有效地利用起来,说到底就是没有把静态、凝固的旅游资产变为动态的可流动的资本,国有资产不能在流动中实现增值。所以资本运营就是要按照市场经济条件下把各种资源资本化的要求,打破所有制、行业、地区等的限制。以资本为纽带,把尽可能多的国有资产最大限度地流动起来,变化了的资本为活资本,最大限度地实现国有资产的保值和增值。
随着市场体制的建立和完善,许多旅游业界人士都认识到由事物经营到资本运营的转变,是旅游企业改革面临的第二次飞跃。谁能率先实现这次飞跃,谁就能在市场大潮中争得主动,迅速发展。在这样的背景下,不少旅游企业大胆地实施了资本运营,如上海国旅、西安国旅、昆明国旅、首都国旅等相继实施了资本运营,取得了可喜的成果。总的来讲,旅游企业的资本运营还处在起步阶段。真正懂得和能够进行资本运营的仅是少数部分企业,而大部分旅游企业尚无此意,也有一些企业进行了资本运营。由于认识不到位、方法欠妥等几无建树,甚至背上了沉重的`包袱。因此,旅游企业在实施资本运营中,应注意以下几个问题,以避免在实施资本运营过程中出现重大失误。
1.旅游 企业 规模的扩张必须与内部转制协调起来，目前旅游企业的资本运营 ,多数选择的是联合、兼并、上市等方式。在联合、兼并、上市过程中,注意力集中在了规模的扩张上,而较少注意被兼并企业的改制和规模扩大旅游企业集团内部管理体制的改革、设计。这样做的结果是企业内部管理体制的改革严重滞后于企业规模的扩大。资本 运营 中带入的新观念、新思维,由于管理体制的落后、僵化而被冲淡,资本运营带来的经济效益也被内部的不协调、低效运转而抵消。2.资本运营必须以市场为导向资本运营要依托市场,要以市场为导向,要围绕价值最大化而进行,即资本运营要遵循价值规律和市场机制的要求。现在有一种倾向,在集团化的热浪中许多地方政府,用行政力量,将一些旅游企业捏合在一起,搞“拉郎配”式的组合,或者片面追求“强强联合”结果是“同床异梦”不欢而散,大伤元气。也有的不讲经济规律盲目照搬其他企业的做法,不与现代企业制度 结合起来以致资本运营“新瓶装旧水”不仅没有起到调大规模调高效益的目的,而且还打乱了企业的正常经营。因此,实施资本运营必须从旅游企业的实际出发,按经济规律办事择机而行。资本的配置必须以市场为导向,政府有效的干预是必要的。但这种干预必须是建立在遵从客观规律上。只有通过市场竞争机制形成的企业集团,才能真正形成规模效益,增强竞争能力。3.资本运营必须要与科学的管理结合起来资本运营是决定企业兴衰成败的重要因素,而不是惟一的因素。如果盲目地把搞活企业完全寄希望于资本运营,而忽视了行之有效的科学管理、管理创新,就会将资本运营引入歧途。因此,在实施资本运营时,须要与科学的管理相结合。管理作为一门科学,作为一门技术,在资产重组,在实现资本结构优化方面有着不可替代的作用,只有通过科学的管理,才能把旅游企业自己的生产要素和被兼并、收购企业生产要素有机地连接在一起,使之成为一个有效的整体,从而实现企业的整体效益。科学的管理能够制造一种合力、一种新的功能,起到提高生产力的作用,即1+12。因此,我们在实施企业扩张时,一定要与科学的管理有机配合、有效利用。
两者对旅游企业的发展都是不可缺少、不可忽视的。
1.优势旅游企业资本 运营策略对于有一定优势的旅游企业和企业集团来说,目前确实是通过资本运营实现低成本扩张的良好时机。一般来说,优势旅游企业市场占有率高,知名度高,规模达到一定水平的,经济效益可观的,宜利用股票上市、控股扩张、收购兼并、跨国投资经营等方式实施资本运营。
级方式,有条件的旅游企业应积极争取这种方式。
是指企业拿出部分资本购买具有优势资产企业的销售网和有发展企业若干股权,形成若干控股子公司。这种投资控股并购与整体的吸引、购买相比,其优势在于用较少的资本就能控制一家企业,这是一种低成本并购,对于促进旅游企业发展,盘活存量资产具有积极的重要意义。
经营、跨国并购、海外上市等形式,充分利用国外的资本和生产要素,不断壮大企业的实力,提高旅游企业在国际市场上的竞争力。
(4)参股联合。即企业法人通过共同出资参股,组建有限责任公司,或者是在旅游企业内部实行劳动合作和资本合作的有机组合,成立股份合作制企业。
(5)无形资产资本化。目前许多旅游企业认识到商誉、服务标准、经营权等无形资产的重要性,旅游企业可利用无形资产进行资本扩张,盘活旅游资源。
2.劣势旅游企业资本运营 策略
这类旅游企业一般来说经营状况不死不活,资产状况不良,但和优势旅游企业一样,也可通过资本运营来解决经营中无法解决的难题,寻找企业的最佳经营模式。
以充分利用私营旅游企业的经营优势,灵活多变的经营体制,来带动国有不良资产的盘活,在僵死的肌体中注入新鲜血液与活力。
(2)托管。即在不改变产权归属的前提条件下,以国有旅游资产保值、增值为目的,通过订立委托营运合同,将旅游企业资产委托给提供一定财产抵押或担保的企业法人或自然人经营的一种资产管理方式,从实践中看,托管可以是整体托管、部分托管,也可以是单项业务托管。
(3)投靠联合。即出资部分产权或全部产权投靠大型旅游企业集团,获取接受主体更大规模的资本投放。(4)房地产权转让。房地产是一种特殊的资源和资产,许多旅游企业拥有地理位置非常优越的房地产权。这样旅游企业就可以挖掘企业所处黄金地段带来的资本潜力,采取土地有偿转让的运营方式。
3.长期亏损且扭亏无望的旅游企业资本运营策略
这类旅游企业宜采用拍卖出售、折细变现、破产重组等方式。
(1)拍卖出售。对长期亏损且缺乏创新能力的旅游企业,宜通过拍卖,将企业整体出售或折细变现。
(2)破产重组。对严重资不抵债,扭亏无望的旅游企业,可以实施破产处理。
定制旅游地产方案篇四
黄山市旅游房地产开发与管理
旅游地产开发 旅游地产管理 旅游地产旅游房地产的概念、历史和发展
休闲度假与人们的生活方式、需求递升、社会经济状态密切相关。未来十年之内，随着中国汽车时代、郊区化时代与休闲时代浪潮席卷而至，运动、健康、养生、体验、休闲等因素将更加深入地渗透到度假区产品和服务之中，并构成主要的价值支撑和卖点。
与休闲度假活动相伴而生并作为上述因素综合载体之一的旅游房地产是景观、旅游内容与商业价值的良好结合点，是区域旅游向产业纵深发展、功能复合与品牌延伸的表现。它将成为休闲度假时代的竞争要素与旅游创新的关键因素之一，成为我国旅游产业和国民经济中不容忽视的领域，成为政府部门制定相关政策必须考虑的因素。
旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，其开发项目全部或部分实现旅游功能。旅游房地产的开发对象为旅游物业。
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一般而言，旅游物业除按传统方式开发经营的酒店和度假村外，具体还包括：休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式，以及分时度假、产权酒店、主题社区或景区住宅、养老度假村、登山、滑雪运动度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村等产品模式。
旅游房地产属于泛地产概念，其发展有两个方向，即旅游地的房地产化与房地产的旅游化。旅游地（度假区、高尔夫球场、主题公园等）与房地产业在完善功能、增加卖点、提高自身品位的同时，从不同的出发点打造了一种新的复合型业态：旅游房地产。本文讨论的旅游房地产——度假区旅游房地产属于“旅游地的房地产化”范畴，是度假区内部的一个有机组成部分。主要包括具有度假性质的分时权酒店、产权酒店、养老屋村、主题社区、景区住宅、各种专题屋村等几种形态。
1.2 发展历史
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美国从欧洲引入时权酒店这一概念，取得了巨大的成功。1977年市场上95%以上的度假物业是由其他项目改造过来的。1987年以后，大量的投资商、开发商介入这一领域，使产品模式更加清晰，法规也相应地健全，配套的服务业、管理业、交换业也迅速成熟。仅就分时度假物业而言，目前全球已有60多家大型的分时度假集团，大约5,000多个采用分时制度的度假村分布在80多个国家和地区，来自120多个国家和地区的300多万个家庭购买了多少不等的度假时权或酒店产权。到2001年，全球分时度假业的营业额已超过80亿美元，近几年一直以15%的速度递增，预计到2004年，全世界的时权酒店销售总额将超过300亿美元。
今天遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅，将旅游房地产市场推向了一个新的高潮。
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位于秦皇岛度假区在北京发售的“维多利亚港湾”酒店式公寓、中国华源集团与海南泰信实业有限公司开发的“海口皇冠滨海温泉酒店”（产权式酒店）、新世界集团投资的海南新世界家园等。
广东是中国旅游房地产的策源地之一，其旅游房地产发展历程较长，开发模式可资借鉴。从广东度假地旅游房地产的实践看，目前主要有四种模式。
模式一：卖地滚动发展模式
该模式以南国桃园旅游度假区为代表。南国桃园开发初期，缺乏必要的基础设施建设资金，如同要过河却没有桥。为了缓解资金压力，只能出卖相当一部分土地，以卖地收入来启动开发，度过最困难的启动期。外来资本购买这些土地以后，独立开发度假酒店、度假别墅和公寓。等过了“初期启动”这条河，发展壮大完成必要的度假基础设施配套以后，南国桃园又从当初买地者手中回购部分土地控制起来，满足后续升级发展的需要。
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随着无地可卖，度假地的维护管理资金将成为无米之炊，公共环境与品牌的维护将难以为继。从发展的角度来看，这种“借桥过河”的策略是难以持续的。
模式二：旅游先行带动房地产发展模式
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名度和美誉度的旅游城，为自己创造出区域性旅游资源优势，再以此为依托，开发高质量的旅游主题房地产。其发展道路是：旅游起步—优化环境—带旺地产—全面发展，是旅游与房地产良性互动的典型。从结果来看，华侨城城区旅游房地产采取的是一种混合功能的概念，实际上是将旅游功能和居住功能融为一体、混合布局，把住宅、旅游及相关的设施与服务整合在同一空间内，实现房地产开发与旅游景观开发高度融合，房地产成为景观的有机部分，景区环境又深化了房地产的旅游内涵，建成集旅游、度假、文化教育相关的特色商业与高档居住为一体的花园城市综合社区。
模式三：房地产先行带动度假地模式
以广东省南海市西岸旅游度假区为代表。西岸旅游度假区地处珠三角边缘，开发以前，称得上环境优美、山青水秀、“天然未琢的一方璞玉”。但在急切的发展愿望导向下，西岸度假区发展的思路过于仓促。在政府主导下，在未能形成有特色、有份量的旅游项目和良好的配套环境前，就圈出大片用地，仓促上马大规模开发房地产，结果只能是本末倒置、损失惨重。因为位置、交通条件的先天不足，西岸想走卖地搞旅游房地产来带动度假区整体发展的路子难度很大。虽然当年曾经风光一时，但如今已债台高筑，举步维艰。改变思维、找准大的方向，明确战略大政方针，回归旅游的本位，乃是其当务之急。
模式四：大开发商整体操盘模式
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以广东省顺德市碧桂花城为代表。碧桂花城位于花卉主题观光旅游点——陈村花卉世界周边，是珠三角典型的第二住宅社区。这里生态良好，环境优美，地段独特性强。当地政府抓住佛山行政调整、城市更新升级的机遇，通过出让这块特定土地的开发经营权，引入实力强大、经验丰富、管理成熟的开发商——广东房地产名牌碧桂园集团来整体开发运作该项目。项目采取完全的市场化手法，其投资、规划、设计、建设、经营、管理一条龙，全部由碧桂园自行统筹承担。在此种模式下，当地政府只要控制宏观层面政策方向，具体的市场运营是投资者的事。此项目不论最后成败如何，可以说都是市场选择的结果，碧桂园必须全力以赴争取成功，才能对自己的投资行为负责。这种“整体打造，全面配套，政府搭台，企业参与”的城镇运营，有望创造旅游房地产大规模、高水准开发的范例，取得“政府、社会、企业三赢”的理想效果。
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定制旅游地产方案篇五
个性化、形象化竞争日益激烈，将成为太原市地产发展的潮流。物业项目要取得优异的销售业绩，就必须把握时机，尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力，把自身打造成极富个性和口碑，拥有良好公众形象的楼盘。
优势：
位置优越，交通便捷
位置优越：处于北城区的成熟社区之中心；徒步分钟即可到达酒店、食府、剧院、商场、超市等社区设施一应俱全。
交通便捷：公共交通比较便捷，有三趟公交线路途径本案。
区内康体、娱乐、休闲设施一应俱全。
室外设施：活动广场、小区幼儿园、医院、购物广场、篮球场。
室内设施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉酒廊。
小户型
房厅、房厅，面积——平方米之间的小户型，以及提供菜单式装修，对于事业有成、家庭结构简单、时尚、享受的目标购房群极具吸引力。
不足：
环境建设缺乏吸引性景观
环境建设缺乏吸引性景观，不利于引发目标购房群兴趣；()不利于提升花园在公众中的知名度、美誉度和造成记忆；同时也不利于满足区内居民的荣誉感。（现代住宅不仅要满足居住的需要，还要满足居住者特殊的心理需求）
物业管理缺乏特色服务
物业管理方面未能根据目标购房群的职业特点和实际需求（事业有成、时尚、享受）开展特色服务，使花园在服务方面缺乏了应有的个性和吸引力。
年龄在——岁之间经济富裕有投资意识或有习惯在北城生活的中老年人。
家庭构成：—口、中老年夫妻或带一小孩、单身中老年。
年龄在——岁之间事业蒸蒸日上月收入在元以上时尚、享受在北城工作的管理者或小私营业主。
家庭构成：—口、中青年夫妻或带一小孩、单身中青年。
阻碍：
花园内朝向差、无景、背阴的单位难于销售。
区内商铺经营状况不景气，销售业绩不佳。
对策：
把区内朝向差、背阴、无景的单位作为特别单位重新命名炒作，作为特价单位适时限量发售。通过广告炒作、整体形象和价格之间的落差以及增值赠送来促进销售。
商铺经营不景气，销售业绩不佳，究其原因有二。
一是区内人气不旺，二是花园离大型购物中心太近。
故对策有二：
一、引爆住宅销售，带旺区内人气，促进商铺的经营和销售；
二、根据区内居民的.职业特点、年龄结构、心理特征、追求喜好和实际需求开展特色经营。例如：高品味的酒廊、咖啡厅等。
根据物业项目的自身特点和目标购房群特殊的身份、社会地位和所处的人生阶段，我们把物业项目定位为：凸显人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。
主体广告语：
辉煌人生，超凡享受
——花园提供的（给您的）不止是称心满意的住宅……
辉煌人生
花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年老板和管理阶层，或者是有固定资产投资的中老年。因此，他们的人生是与众不同的，是辉煌的。